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  樓市分析

未來5-10年,不能產生租金的房子都是垃圾!

發表時間:2019-05-24  作者:米公子  來源:米宅<原米宅米宅>


1

這幾天,我一直在澳洲考察房產,因為,澳洲樓市的春天已經來了。


下午,國內的朋友電話我40多分鐘,就問我一個問題:


“我要買鄭州北龍湖XX樓盤,單價43000,你給我一個痛快話,未來能否漲到6萬?需要幾年?5年夠不夠?”

這一句話里面,包含了太多信息,也蘊含了太多普通人的問題,但也特別值得來好好的說一下。


這個問題搞清楚了,很多人當前要不要買,如何買的疑慮就都解決了。


當時聊了40多分鐘,我的核心觀點是以下幾點。


1、肯定不會跌。

2、肯定會漲。

3、漲多少不知道。

4、什么時候漲不知道。

5、漲不漲完全看政策,咱都管不了。

6、放開限購漲20%。

7、限貸放開再漲20%。

8、未來5年限購限貸全不放開完全有可能。

9、誰來給你說啥時間漲多少完全是扯蛋忽悠。

10、純投資不要考慮這個總價600萬以上的,去買總價160萬以下的剛需盤。

11、自己住就買個舒服的,管它漲不漲,不跌就是了。


至此,這個問題的答案就完了,大家把以上的11點搞清楚,套用到大多數城市大多數樓盤都大差不差。


搞明白這11點,就可以看透未來10年的樓市了嗎?大錯特錯。


還差的遠。


2

什么是未來樓市的發展趨勢?

大漲?

大跌?

不漲不跌?

小幅下跌?

小幅上漲?

買過房的想要大漲。

沒買房的想要大跌。

政府想要什么?不漲不跌或小幅上漲。

所有的政策導向都是沖向這一個目的,我再次提醒,政府沒有讓房價暴漲的動力和意愿!

而所有目前的限購限售限貸限地價限房價都是指向這個目的!

大家一定想要說,限購限貸限價限售這樣的非市場手段,怎么可能一直持續?我也認為不可能一直持續。

但是,但可是,可但是。

為了實現這個目的,政府手上其實有更好的牌,一直沒有用,比限購科學太多。

是什么?

是稅!用稅收來替代限購限價。

從經濟學上來說,政府手上最科學的兩張牌是利率和稅率。

最好的牌不是限購限價限貸限售。

為什么美國這么多錢,房價卻比中國便宜?

就是因為稅,投資房產賺的多交的稅多,大家自然就避開它。

1、每年交納房產稅1-4%。

2、轉售增值部分交納20-30%。

3、遺產贈與后代一樣要交稅。

但在中國,沒有房產稅,沒有增值稅(少部分城市有),沒有遺產稅。

大家沒有領教過,完全沒有感覺。

但在未來,這才是真正的殺器。

房產稅不必擔心,不會是大殺器。

真正的殺器(1)是在你賺錢時才收的重稅,就是轉讓資本利得稅,也就是增值部分的20%這個稅。

真正的殺器(2)是在你孩子繼承時要交納的重稅,就是遺產稅,收個總價的20%很正常吧,美國是40%(本國人民有豁免額度)。

這兩個,才是我們要重視的未來黑犀牛。

這兩個稅的目的是什么?

房價不讓漲!但鎖住交易也不讓跌!讓整個樓市更加歐美化!

它是一個重要市場,但有重稅在這兒,賺不了什么錢,但也不肯定會賠錢。

和目前的歐美一個定位,一個結局。


3

如果,未來有這么一個黑犀牛存在,房價有可能不漲不跌或只是小幅上漲,我們該怎么辦?


什么是我們抵御風險的法寶,什么是我們投資的護城河?


記住一條:現金流!現金流!現金流!


在房產投資領域,什么是你的現金流?


就是租金!就是租金!就是租金!


所以,從2018年開始,我在破竹APP《米公子地產財經觀》里反復提醒過,現在投資房產,一定要注重現金流!一定要重視租金!


租金并不單單只是一年收個租金而已,更多的是,有出租才有人口,有人口才有交易,有交易才有流動,有流動才有套現。


米宅投資三可原則:可租可住可售。


可租最重要,沒有可租,不可能有可住可售。


重視租金,不是說輕視漲幅,而是要強調,有租金保障的漲幅才更安全、更可期!


租都租不出去,賣給誰???雜居住???


年租金/總房價=租售比。


房子能不能買的主要衡量標題就是:這個數字夠不夠好。


為0的房子肯定就不要碰了。


比如武漢長江新城,鄭州航空港區南港,重慶蔡家,等等。


你要扣問內心,未來5年,我的房子能不能租出去?10年呢?


如果你對10年租出去這事兒沒有底氣,你千萬別碰這個房子。


此時,如果你又拿商鋪、寫字樓、公寓的現金流、租售比來和我杠。


我只好又拿出可租可居可售來給你杠回去。


沒有租金的暴擊,都是偽暴擊!


是的,重復一下標題:未來5-10年,不能產生租金的住宅都是垃圾!千萬不要碰!


加油,各位!




深圳、武漢、北京、長沙、武漢、成都、重慶、西安、鄭州、南京這10個城市的推薦區域是哪里?背后的邏輯是什么?


你也許不打算在這些城市買房,但你要學會站在高處俯視這些城市房價背后的趨勢和邏輯,這是一種能力,你有必要掌握。


發布在破竹APP《米公子地產財經觀第二季》的最新一期,敬請查閱,一起成長,為我們的家庭護航!


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進入《米公子的地產財經觀 》第二季▼


(完)

責任編輯:朱含茵

源自公眾號《米宅米宅》
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產品設計、運營管理,倡導實地走訪和一線調研,
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