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血淚教訓!兩個失敗投資案例的背后...

發表時間:2019-05-24  作者:白楊  來源:米宅海外


 

了解我的朋友都知道,筆者經常出國帶客戶看項目,處在跟客戶溝通交流的第一線,所以更容易發現大家在投資時的一些誤區或者意識不到的問題,今天就拿兩個項目做案例,來和大家抽繭剝絲細細說道說道。


我們先來看第一個案例的介紹:

 

項目簡介:*****公寓(不直說項目名字了)該項目到CBD只有1公里,到昆士蘭大學只有2.3公里,周圍的電影院、超市、醫院、公共交通全部都非常完善,而且45萬澳幣起步就可以入手。



這在很多投資客看來,該項目算是非常不錯的標的了吧?——位于市中心,入手門檻低,配套全面,這樣豈會砸手里?


但是,該項目去年交房后,出租卻非常不理想。


路過的實拍大家可以了解下▼

 米宅澳洲實拍▲


這是交房兩個月后的某天晚上8點拍攝的照片,通過亮燈率可以了解下出租情況,重點是已經交房兩個月了,要知道,這個區域的空租率也就5.7%!

 

為什么配套齊全位置這么好的項目,最終會呈現這樣的局面?

 

為什么拿這個項目做第一個案例來讓大家思考,是因為已經交房過了的事實更勝于雄辯,板上釘釘還有什么理由!


是想用真實的事例點醒大家,你在投資的時候有沒有同樣考慮不到全局只看到了芝麻?有沒有還帶著中國的投資思路去國外?有沒有問過類似的問題:1. 這基本屬于城市的核心區,一定是越小戶型投資回報率越高,選二房三房肯定不如選擇一房的?

2.這個項目價格高地塊還?。?50萬420平),還不如選擇西區300萬500平的項目?

 

全球范圍內任何成功的投資,一定是大環境大因素層層遞迭都正確后的成功。


如果反向而來,比如項目也可以,但是區域錯,或者項目區域對但是城市錯,那一定都是差之千里的。


怎么能更準確的看到區域背后的各種需求及預測出租情況呢?——一定是要看詳細的真實的數據才靠譜。


 

藍線框就是該項目所在的區域,我們先來看兩個關鍵的指標:


第一是空租率,這個數據是基于租房市場數據統計出來的,通常是根據租房網上掛了三周或時間更久的房子數量與總的出租現房數量作對比,從而得出空置率。一般情況下,3%的空租率是當地認為正??梢越郵艿乃?,所以,請特別注意,在上圖列出的布里斯班主要區域中,該區域5.7%的空租率位列第二高。

 

第二看供應量▼


該區的公寓總量是5663套,未來的供應量是3308套,換成直白的話說就是,原來的庫存是5663,未來的供應是3308套,庫存排名第一,未來的供應排名第二,那么在公寓數量如此充足的區域,如何保證你所購買的房子能在這8900套中脫穎而出,能鐵定租的出去,漲幅還能區域最好?

 

面積、功能、良好的設計等元素是在保證未來房產升值必不可少的關鍵因素。


對這句話的理解,其實思考兩天也不算多的,什么才算好的設計?


比如國內的小區,有沒有足夠的停車位直接影響到路兩邊的停車數量,路邊停車數量又和道路的寬度一塊最終決定未來出入小區擁擠、順暢的程度。


再比如,出入停車場路線的規劃,也會直接導致車輛摩擦事故率的高低。

 

又或者小區規劃的都是一房兩房的產品,我們會果斷定位是剛需盤,這樣的項目租戶多,小區舒適度定然沒有改善型小區好,這樣的道理我們設想成國外的業主,你是希望你的小區都是穩定的當地住家戶,還是總換新面孔的大批租客?


這個問題歸結到底就是面積設計的問題,為什么國外的CBD區域總是大量的一房產品設計,這樣的產品瞄準的究竟是租客,還是當地的家庭住民?

 

談到第三個功能,其實就是我們所謂的配套,周圍環境的大配套是區域優勢,項目所提供的配套才是最細節最體現開發商情懷的地方。


配套不全面的就無需舉例了,我就提一個最讓我影響深刻的項目——位于黃金海岸美人魚海灘的一個25層公寓,一棟樓里面總共設計了24項配套設施!我們能想到的泳池、健身房、瑜伽室、淋浴室、行政酒廊之外,開發商還結合當地人非常喜歡沖浪,項目僅距離海邊270米的距離,因此設計了沖浪板儲藏室和寵物清洗區,避免把沙子帶回家。


可能有的客戶會說這小配套,也太無所謂了。那還有一項配套不得不說,頂層空中花園派對區,我們都知道在國外河景、海景、城市景觀都是屬于非常不錯的景觀,因為看景廣度的不同,一般定價上樓層越高的越貴,所以24層的大平層售價已經是500多萬澳幣了,但是開發商把看景最爽的25層,拿來讓所有業主共享,直接設計成空中頂層花園了。所有的業主提前預約就可以免費使用該空間,生日趴體,家庭聚會,看著一望無際的海景,這樣的感覺該是何等的愜意!

 

 

接下來我們再來看看第二個案例:位于布里斯班南區的項目


看規劃圖,會感覺這個區域毫無問題,教育城、健康城、中央區、還有火車站、多所學校、高爾夫球場應有盡有,尤其是發現51萬澳幣就可以買到一套獨棟大別墅,很容易抑制不住出手的沖動。 

 

 

但是請注意,這個區域屬于logan區域,是布里斯班的衛星城,是由自己單獨的市政府管轄的。其北與布里斯本接壤,南與黃金海岸相鄰。洛根市在2015年的人口超過30萬,以人口論是昆州第3大城。


但是,結論是logan和布里斯班是兩個不同的城市,所以布里斯班當然不會財政支持Logan的發展,而且這個城市也不具備獨特的海景資源,例如陽光海岸和黃金海岸,所以你設想下這樣的城市,這么多的規劃起來需要多少年?


所以先清楚了城市的定位,我們再去考慮這么宏大規劃完成的可行性及期限。投資選擇這樣的區域,三四十萬的人口城市,談房地產投資又有什么意義呢?

 


我用兩個項目做案例,其實只是想告訴大家以下幾點:


1. 澳洲土地是永久產權的,所以投資帶土地的別墅大概率錯不了,但是一定不要選錯了城市,你選擇的項目到底歸屬哪個城市、哪個區域?投資之前一定要落實。


2. 公寓的選擇,則要求更高!城市、區域、配套、開發商、項目設計、價格都是層層相互影響的。土地價格通常反映當地房地產市場的價值,所以通過土地價格就可以對比出區域的優劣。一定要相信一句話,一分價錢一分貨!所以再對比項目,不要簡單的只是看價格便宜,這背后欠缺的一定是區域成熟度和配套!


3. 分析一個項目值不值得投資,一定要找到數據性的資料,要通過各種數值,去推理預測未來交房后的行情。就好比第一個案例,該區域8000套的供應量,你如何確保你的房子就能租出去有收益有漲幅能轉手呢?


4. 別墅為公寓市場提供價值保證,想選擇某個公寓項目,不如查看下周邊的別墅價格,比如我們之前團購的黃金海岸美人魚海灘的項目,周圍的別墅居然都是500萬澳幣起步的,從價格,也可以看出當地人對海景喜歡的程度,他們愿意為海景資源買單,那距離海邊只有270米的一線海景項目就具備了獨特的市場認可優勢。


5. 對項目感興趣了,不如自己親自去一趟,三百萬的投資,值得親自去看看!


 筆者剛去過澳洲考察,

想看項目實景照片和視頻

可加我微信交流▼

(完)

責任編輯:朱含茵

標簽: 房產投資  
本文章原創自米宅旗下《米宅海外》
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