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海天 房產評論師

  • 房產評論師
    海天 點評 朗悅公園府 2019-10-02 21:42
    龍湖·景粼玖序,龍湖進入鄭州高新區的地王項目,也是龍湖進入鄭州主城區的首個項目,此前在南龍湖有天宸原著項目,而這次龍湖景粼玖序是以洋房為主的低密社區。
    龍湖地產1993年創建于重慶,發展于全國,業務涉及地產開發、商業運營、智慧服務、長租公寓四大主航道業務,并試水養老、產城等創新領域。2018年該集團營業額逾1100億元,也是房企銷售額前十的成員。
    在高新區,龍湖地產、金科、東原都是起家于重慶,都是渝派房企的代表,福晟、謙祥、朗悅都有閩系背景,萬科、碧桂園、恒大、美的、富力都是來自廣東,正弘、建業、正商、康橋來自本土,華潤、中海、保利則是央企,各路房企已經基本聚齊,也算是各有各的特色。
    龍湖的項目以洋房為主還是很出人意外的,畢竟這是個地王項目,今年6月,北京龍湖置業有限公司以130460萬元摘得鄭政高出〔2019〕7號地,折合樓面價6199元/㎡,可是項目還需配建租賃用房7.2萬㎡。
    項目周邊有朗悅公園府、升龍又一城、祝福紅城這幾個城改項目,距離鄭州大學和地鐵1號線也不遠。至此,高新老城區的項目有兩個改善項目正弘青云筑和龍湖景粼玖序,兩個剛需項目福晟謙祥錢隆城和朗悅公園府。目前距離龍湖景粼玖序比較近的公園府高層毛坯房價在15000左右,預計龍湖地產的這個項目的洋房也要在17000以上了。
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  • 房產評論師
    海天 點評 朗悅公園道1號 2019-09-22 12:39
    公園道一號的住宅開發得益于開發商開發的公園茂商業、引進的外國語學校、以及距離地鐵一號線比較近的距離。地鐵、商業加學校成了公園道一號的優勢。因為朗悅作為一個成立不久的房地產開發商能迅速崛起也很大程度得益于公園茂商業的開發。公園茂建設的也是很有特點。
    1.超大廣場。公園茂附近有高新區中心廣場,也是經常舉辦各種活動的地方,平時則是有很多健身的人。除此之外,潮流茂前面更是有很大的廣場,方便人們出門散步。一年一度的天健湖女子馬拉松比賽終點就設在公園茂附近的中心廣場。
    2.大體量公寓。公園茂包含潮流茂、兒童茂、家庭茂,三個商業廣場上面都有公寓。
    3.商業品類齊全。永輝Bravo精品生活超市、世嘉美式健身、糖果KTV、巴奴毛肚火鍋、食肆花街、海底撈、星巴克等等。巴奴火鍋和星巴克都是在高新區的首次開業,整體來說公園茂引進的餐飲品牌還算可以,茶飲、牛排、火鍋等等還是很齊全的。不過服飾潮流方面還有點欠缺,其中的一些賣衣服的店面感覺比較小眾,優衣庫、Zara目前還沒有。
    距離商業很近有好處有壞處,好處自然是生活方便,比較熱鬧,壞處是經常堵車,有的時候噪音很大,對于周邊居民來說也是困擾。至于以后,公園茂也面臨很大競爭壓力,高新萬達廣場、正弘的商業正弘匯、保利文化廣場的商業等等,這些都會加大商業廣場之間的競爭壓力。
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  • 房產評論師
    海天 點評 正弘高新數碼港 2019-09-08 22:48
    就公寓的價值來說,各個城市對于公寓的政策也不一樣,長沙對于公寓的政策是比較寬松的,落戶、上學都有一定的政策。但目前鄭州的公寓還沒有這樣的政策。
    在長沙市通過購買、受贈、繼承等途徑,擁有了公寓房合法所有權的人員,憑長沙市房屋產權管理部門發放的房屋產權證或者已經在房產管理部門登記備案的購房合同,可以申請將本人及其共同居住生活的配偶、子女、父母戶口遷入長沙市房屋所在地城鎮。
    商業公寓落戶后,如在長沙城區并無其他住宅性質房產,且家長及小孩實際居?。ň牖У韃椋?,可以按有戶無房排序安排入學。
    長沙的房價一直比較低,作為一個GDP過萬億的省會城市,長沙房價只有一萬左右,即使在中部地區這樣的房價是很低的了。
    鄭州的房價和租房的租金的差距越來越大,也是有很多原因,房價經過前幾年的上漲均價一萬四五,但房租的租金卻沒有大幅上漲。因為租房市場有著大量的安置房和公寓。如果公寓可以落戶上學,如果安置房能和商品房一樣可以有房本網簽甚至貸款,那鄭州的房價恐怕是要下跌了。
    因此在鄭州來說,公寓也是主要用來出租,地段就顯得很重要,有時路過科學大道附近的正弘數碼港的公寓,晚上也可以看出來有整棟大樓一半的燈亮起來,看來入住率也是勉強過關。公寓也相對比較適合年輕人居住,交通便利,生活配套成熟,這些都會為公寓出租提供好的條件。
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  • 房產評論師
    海天 點評 萬科美景世玠(鄭紡機地王) 2019-08-26 17:52
    8月26日土拍,融創摘鄭政出〔2019〕60號地,將作為瀚海東韓里項目后期安置房用地。歷經多年波折的東韓里項目終于是有了進展。萬科摘得鄭政出〔2019〕61、62、63號地,將作為萬科岳砦城改項目開發用地。
    鄭政出〔2019〕61號(網)地塊位于嵩山北路西、冉屯北路北,為城中村改造項目用地,土地面積20454.4平方米,折合30.682畝。
    鄭政出〔2019〕62號(網)地塊位于嵩山北路西、冉屯北路北,為城中村改造項目用地,土地面積20454.4平方米,折合30.682畝。
    鄭政出〔2019〕63號(網)地塊位于沙口路東、農業路北,土地面積33155.69平方米,折合49.734畝。
    萬科拿下的是金水區岳砦的城改項目地塊,項目周邊有桐柏路、岳砦中街、東風路、西站街、豐樂路、南陽路,是三環內的項目,周邊交通比較便利。
    萬科美景世玠是鄭紡機地王項目,萬科民安江山府是城改項目,對比江山府和世玠,這次拿下的金水區岳砦項目,預計價格也會很高。周邊的亞新美好城邦帶裝修均價19000左右,這個可以作為萬科岳砦項目的參考。
    萬科剛來鄭州的時候以四環的項目為主,萬科城、萬科大都會這三個項目都是四環外,萬科民安云城、萬科天倫紫臺在大河路附近。除了萬科溪望這個偏遠地區的項目,萬科開發的項目大多都推高了區域的房價。
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  • 房產評論師
    海天 點評 福晟謙祥錢隆城 2019-08-19 11:27
    錢隆城2期萬華府已經基本上結束了,三期萬悅府也已經開始宣傳,包含由69-128平米的房子。三期地塊位于翠竹街南,和現在的一期一路之隔。這個也是開發商失而復得的一個地塊。當年被k2地產攪局拿下,之后這個地塊又被國土局宣布競拍無效。如今開發商終于拿下這個地塊,時間已經過去三年,房價也不是16年的房價了。
    錢隆城是福晟和謙祥合作開發的樓盤,物業公司為鄭州福謙物業,是開發商河南晟和祥和鄭州萬科物業共同持股的。其實福晟和謙祥都有自己的物業公司,福晟有自己的物業公司福晟生活服務集團,謙祥在鄭州也有鄭州盛基物業,管理萬和城和興隆城。資料顯示福晟物業成立于2006年,國家一級物業管理資質,管理區域包括福建、廣東、天津、江蘇、湖南、河南、上海等10省18市,管理面積超1800萬方。2018年,福晟物業全面升級為福晟生活服務集團,作為中國物業企業百強TOP28、中國社區服務商TOP35企業。錢隆城項目宣傳有萬科物業睿服務,不知道具體的是什么情況。而且最近開發商又注冊了一個鄭州福隆物業管理有限公司,由開發商河南晟和祥獨資成立,所以開發商出資了兩個物業公司,一個是福謙物業,由開發商和鄭州萬科物業共同出資,一個是福隆物業,由開發商獨資。
    一期也很快交房了,具體物業管理如何,也可以很快就有評價了。
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  • 房產評論師
    海天 點評 錦藝金水灣 2019-08-15 15:37
    惠濟區萬達廣場、萬科廣場已經開業了,但是連霍高速附近的商業還是在不斷增加。
    1.吾悅廣場:以前新城在滎陽規劃建設的商業廣場,如今又牽手天地灣的商業廣場,項目位于花園路與英才街交叉口。
    2.新田360廣場鄭州花園路店位于花園路翰林路交叉口,也就是花園路劉莊附近,總建筑面積111830平方米,商業面積60511平方米,住宅面積25920平方米。
    3.金水錦藝城規劃建筑面積約40萬平米,這個商業綜合體規劃了6棟超高層建筑群,其中2棟高100米,2棟高140米,還有2棟高145米。
    因此待到這些商業建成以后,花園北路上有2個,文化北路上有3個,商業廣場項目周邊是大多是人口較為密集的區域,商業廣場的招商合作單位也大多是超市、優衣庫、院線、星巴克、肯德基、茶餐廳等等。這么多的商業廣場給人們提供了便利,至少現在人們不用跑太遠就可以享受到商業廣場的便利,不管是吃喝玩樂還是其他的體驗。但是這也加劇了市場的競爭。就像電影院是大型商業廣場的必備招商項目,現在基本上每個大型社區附近都有電影院,但是如果沒有好的電影,只有那么多的電影院也沒什么大的作用。統計數據顯示,2019年1-6月,中國國內電影市場總票房合計約為311.7億元(含服務費),同比下降2.7%;為9年來首次出現負增長。
    隨著更多的商業廣場項目開始建設,以后這商鋪、公寓的競爭會更大。
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    錦藝金水灣
  • 房產評論師
    海天 點評 中海萬錦熙岸 2019-08-12 12:54
    據克而瑞信息7月的項目銷量榜單,中海萬錦熙岸以近16億的銷售額居第一,遙遙領先其他項目。
    這樣的結果有點意外,第一名中海萬錦熙岸位于高新區雙湖科技城,第二名萬科大都會位于二七新區,雙湖科技城和二七新區也不是今年很熱的管南區域或者金水北區域。中海萬錦熙岸和萬科大都會這兩個樓盤都不是“網紅”樓盤,也很少見到自媒體的推廣文章,甚至萬科大都會周邊還有周邊環境的困擾,但是這些低調的樓盤卻賣的還不錯。
    以中海萬錦熙岸為例,很多人說中海萬錦熙岸所在的雙湖科技城比不上濱河國際新城,因為濱河國際新城位于城市發展的主干道上,距離東區很近。也有的說雙湖科技城的項目太多,金輝優步花園、美的瀚悅府、正商湖西學府、華潤悅景灣都在這里,競爭激烈項目不好賣。但是從銷售榜單上看中海萬錦熙岸賣的還不錯,說明雙湖科技城還是有很多的購房需求,前些時間的地鐵建設規劃,8號線從天健湖開始修,這也給雙湖科技城的很多樓盤提供了利好消息。
    中海萬錦熙岸高層價格12000多,洋房價格15000多,這樣的價格對比高新區老城區確實相當不錯,而且中海萬錦熙岸主打的是洋房,這在周邊很多高層的項目中,也是有著很大的競爭力。
    不過中海萬錦熙岸能主打洋房,而且價格也不是很高,也與中海拿地比較早,價格比較低有關,如果后來的金輝、美的、正商這樣做,成本要高很多。
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    中海萬錦熙岸
  • 房產評論師
    海天 點評 萬科民安江山府(璞樾苑) 2019-08-12 11:59
    今年以來,尤其是最近一段時期,茅臺酒供需持續緊張、價格持續非理性上漲,市場流通價格從4月份的1900元/瓶,上漲到當前的2200元/瓶以上。
    價格上漲,究竟是什么原因?
    茅臺集團董事長李保芳分析說,原因很復雜,首先是供需矛盾的突出,這是最主要的因素。第二,收藏投資所致,茅臺酒既有金融屬性,又有投資屬性。第三,就是選擇銷售時機帶來的囤貨惜售。第四,固定渠道銷售,讓市面上看不到茅臺酒,造成一瓶難求現象愈演愈烈。
    茅臺酒現在也是成了硬通貨,因為產能有限,又很受歡迎,于是就有了炒作空間。茅臺有市場指導價,但是經銷商往往有很多漲價的現象,或者限制條件,比如物美超市想要買到1499元的飛天茅臺酒的限制,累計實付金額大于2000元的,當月即可購買兩瓶茅臺酒。
    “物以稀為貴”,茅臺酒這價格明顯比同類的酒溢價高,甚至有點虛高,這主要是大家對于茅臺“國酒”的認識,品牌價值加上稀缺性造成了茅臺的高溢價。同樣的,萬科民安江山府價格也遠超周邊價格,甚至比周邊貴三四千,這里面有周邊的改善需求,也有萬科的品牌價值,還有金水區及周邊缺少新房供應的需求,萬科民安江山府和萬科美景世玠都是這樣的情況。
    就像有的人覺得茅臺酒價格虛高,有的覺得是市場需求決定的一樣,對于樓盤的價格,有的人覺得虛高,不值這個價,有的人覺得還行。
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  • 房產評論師
    海天 點評 富田城九鼎公館 2019-08-03 10:11
    開發商惜售加上購房者追捧共同推高了管南區域的房價。
    管南區域很熱,但是還不知道是哪些人在追捧這個區域。有的說是地市的購房者,比如南陽、周口這些在鄭州南面的地市人口;有的說是管城區的購房者,管城區新房比較少,管南區域成了熱門區域;有的說是在經開區、鄭東新區工作的人,畢竟這里去經開區、鄭東新區的確很方便;還有的說是一些看好管南區域的發展的投資客,畢竟這里有小李莊火車站的規劃,也有多條地鐵的規劃。
    開發商的惜售也是一個重要方面。雖然國土局的供地計劃顯示管城區是供地大戶,但這里的開發商真的不多,只有振興、融創、碧桂園幾個大戶。
    這種情況也有點像茅臺酒的現象。茅臺酒本身產能有限,可是卻很受追捧,因此有經銷商囤貨,賺取差價。茅臺酒完全成了炒作的品種,已經很少流入消費者手中,而且茅臺股價也是一路上漲。從200多一度漲到了1000元,從200多的時候,就有人不看好茅臺股價,覺得貴,包括很多專業人士也不看好,但是茅臺股價一度沖高到1000元。這就是專業人士的觀點和實際市場交易的差距。專業人士的觀點也是有道理的,但是這與實際的股票交易和股價走勢有很大差別。這也是理論派與實戰派的差距。
    就像有食品專業人士講的那樣,從消費者的觀點來說,茅臺酒價格降不下來和消費者對茅臺的追捧、青睞以及囤貨有關,這也讓茅臺酒一直處于一瓶難求的狀態。
    所以管南區域真的是供需矛盾很大的區域,關鍵是現在也不知道是哪樣的客戶群體在追捧管南區域,從另一種角度看,開發商也像是那些囤積茅臺酒的經銷商,雖然供地也不少,但是能賣的房子不多。
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  • 房產評論師
    海天 點評 正弘高新數碼港 2019-07-28 11:26
    正弘數碼港的后期地塊要出讓了,地塊位于,鄭州科學大道北、瑞達路西,使用權面積60870平米,約91畝,用地性質商務、批發零售城鎮住宅。
    這當然是一塊高新區的核心地塊的用地,比以前龍湖地產拿下的高新區地王項目的位置還要好一些??蒲Т蟮籃腿鶇锫范際悄殼敖齦咝慮暮誦鬧鞲傻?,這個地塊也是兩條主干道的交叉口。資料顯示正弘高新數碼港總占地近500畝,總建面約170萬平方米,有住宅、180米高酒店、都會商街、6E級商務、都會公寓五業態。
    但是這塊地雖然不是城改用地,但是正弘拿下應該是沒有什么問題。雖然以前的龍湖地產高新區地王項目也有其他開發商在做前期整理,但最終還是龍湖地產拿下。但是該地塊的一些約束條件也可以嚇退好多開發商,投資金額大于30億,建筑高度低于200米。這也是正弘規劃的星級酒店。至于這里會不會建成類似于正弘城這樣的商業地標項目,還是有很多其他因素決定的,雖然正弘開發正弘城也是相當成功,正弘城位于花園路東風路交叉口,有地鐵2號線,正弘數碼港位于科學大道瑞達路交叉口,有地鐵8號線,因此正弘數碼港項目成為高新區地標還是很不錯的。
    以前高新區只有科學大道丹尼斯的時候,生意也是相當的好,后來有了正弘數碼港的丹尼斯,科學大道丹尼斯的生意也不好做了。這就是地段,同樣是丹尼斯,確實沒必要多跑一段路去科學大道丹尼斯。
    所以高新區萬達廣場面臨的競爭壓力很大,正弘數碼港就是一個很大的對手。
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    正弘高新數碼港
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