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海天 房產評論師

  • 房產評論師
    海天 點評 福晟謙祥錢隆城 2天前
    錢隆城2期萬華府已經基本上結束了,三期萬悅府也已經開始宣傳,包含由69-128平米的房子。三期地塊位于翠竹街南,和現在的一期一路之隔。這個也是開發商失而復得的一個地塊。當年被k2地產攪局拿下,之后這個地塊又被國土局宣布競拍無效。如今開發商終于拿下這個地塊,時間已經過去三年,房價也不是16年的房價了。
    錢隆城是福晟和謙祥合作開發的樓盤,物業公司為鄭州福謙物業,是開發商河南晟和祥和鄭州萬科物業共同持股的。其實福晟和謙祥都有自己的物業公司,福晟有自己的物業公司福晟生活服務集團,謙祥在鄭州也有鄭州盛基物業,管理萬和城和興隆城。資料顯示福晟物業成立于2006年,國家一級物業管理資質,管理區域包括福建、廣東、天津、江蘇、湖南、河南、上海等10省18市,管理面積超1800萬方。2018年,福晟物業全面升級為福晟生活服務集團,作為中國物業企業百強TOP28、中國社區服務商TOP35企業。錢隆城項目宣傳有萬科物業睿服務,不知道具體的是什么情況。而且最近開發商又注冊了一個鄭州福隆物業管理有限公司,由開發商河南晟和祥獨資成立,所以開發商出資了兩個物業公司,一個是福謙物業,由開發商和鄭州萬科物業共同出資,一個是福隆物業,由開發商獨資。
    一期也很快交房了,具體物業管理如何,也可以很快就有評價了。
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  • 房產評論師
    海天 點評 錦藝金水灣 2019-08-15 15:37
    惠濟區萬達廣場、萬科廣場已經開業了,但是連霍高速附近的商業還是在不斷增加。
    1.吾悅廣場:以前新城在滎陽規劃建設的商業廣場,如今又牽手天地灣的商業廣場,項目位于花園路與英才街交叉口。
    2.新田360廣場鄭州花園路店位于花園路翰林路交叉口,也就是花園路劉莊附近,總建筑面積111830平方米,商業面積60511平方米,住宅面積25920平方米。
    3.金水錦藝城規劃建筑面積約40萬平米,這個商業綜合體規劃了6棟超高層建筑群,其中2棟高100米,2棟高140米,還有2棟高145米。
    因此待到這些商業建成以后,花園北路上有2個,文化北路上有3個,商業廣場項目周邊是大多是人口較為密集的區域,商業廣場的招商合作單位也大多是超市、優衣庫、院線、星巴克、肯德基、茶餐廳等等。這么多的商業廣場給人們提供了便利,至少現在人們不用跑太遠就可以享受到商業廣場的便利,不管是吃喝玩樂還是其他的體驗。但是這也加劇了市場的競爭。就像電影院是大型商業廣場的必備招商項目,現在基本上每個大型社區附近都有電影院,但是如果沒有好的電影,只有那么多的電影院也沒什么大的作用。統計數據顯示,2019年1-6月,中國國內電影市場總票房合計約為311.7億元(含服務費),同比下降2.7%;為9年來首次出現負增長。
    隨著更多的商業廣場項目開始建設,以后這商鋪、公寓的競爭會更大。
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    錦藝金水灣
  • 房產評論師
    海天 點評 中海萬錦熙岸 2019-08-12 12:54
    據克而瑞信息7月的項目銷量榜單,中海萬錦熙岸以近16億的銷售額居第一,遙遙領先其他項目。
    這樣的結果有點意外,第一名中海萬錦熙岸位于高新區雙湖科技城,第二名萬科大都會位于二七新區,雙湖科技城和二七新區也不是今年很熱的管南區域或者金水北區域。中海萬錦熙岸和萬科大都會這兩個樓盤都不是“網紅”樓盤,也很少見到自媒體的推廣文章,甚至萬科大都會周邊還有周邊環境的困擾,但是這些低調的樓盤卻賣的還不錯。
    以中海萬錦熙岸為例,很多人說中海萬錦熙岸所在的雙湖科技城比不上濱河國際新城,因為濱河國際新城位于城市發展的主干道上,距離東區很近。也有的說雙湖科技城的項目太多,金輝優步花園、美的瀚悅府、正商湖西學府、華潤悅景灣都在這里,競爭激烈項目不好賣。但是從銷售榜單上看中海萬錦熙岸賣的還不錯,說明雙湖科技城還是有很多的購房需求,前些時間的地鐵建設規劃,8號線從天健湖開始修,這也給雙湖科技城的很多樓盤提供了利好消息。
    中海萬錦熙岸高層價格12000多,洋房價格15000多,這樣的價格對比高新區老城區確實相當不錯,而且中海萬錦熙岸主打的是洋房,這在周邊很多高層的項目中,也是有著很大的競爭力。
    不過中海萬錦熙岸能主打洋房,而且價格也不是很高,也與中海拿地比較早,價格比較低有關,如果后來的金輝、美的、正商這樣做,成本要高很多。
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    中海萬錦熙岸
  • 房產評論師
    海天 點評 萬科民安江山府(璞樾苑) 2019-08-12 11:59
    今年以來,尤其是最近一段時期,茅臺酒供需持續緊張、價格持續非理性上漲,市場流通價格從4月份的1900元/瓶,上漲到當前的2200元/瓶以上。
    價格上漲,究竟是什么原因?
    茅臺集團董事長李保芳分析說,原因很復雜,首先是供需矛盾的突出,這是最主要的因素。第二,收藏投資所致,茅臺酒既有金融屬性,又有投資屬性。第三,就是選擇銷售時機帶來的囤貨惜售。第四,固定渠道銷售,讓市面上看不到茅臺酒,造成一瓶難求現象愈演愈烈。
    茅臺酒現在也是成了硬通貨,因為產能有限,又很受歡迎,于是就有了炒作空間。茅臺有市場指導價,但是經銷商往往有很多漲價的現象,或者限制條件,比如物美超市想要買到1499元的飛天茅臺酒的限制,累計實付金額大于2000元的,當月即可購買兩瓶茅臺酒。
    “物以稀為貴”,茅臺酒這價格明顯比同類的酒溢價高,甚至有點虛高,這主要是大家對于茅臺“國酒”的認識,品牌價值加上稀缺性造成了茅臺的高溢價。同樣的,萬科民安江山府價格也遠超周邊價格,甚至比周邊貴三四千,這里面有周邊的改善需求,也有萬科的品牌價值,還有金水區及周邊缺少新房供應的需求,萬科民安江山府和萬科美景世玠都是這樣的情況。
    就像有的人覺得茅臺酒價格虛高,有的覺得是市場需求決定的一樣,對于樓盤的價格,有的人覺得虛高,不值這個價,有的人覺得還行。
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  • 房產評論師
    海天 點評 富田城九鼎公館 2019-08-03 10:11
    開發商惜售加上購房者追捧共同推高了管南區域的房價。
    管南區域很熱,但是還不知道是哪些人在追捧這個區域。有的說是地市的購房者,比如南陽、周口這些在鄭州南面的地市人口;有的說是管城區的購房者,管城區新房比較少,管南區域成了熱門區域;有的說是在經開區、鄭東新區工作的人,畢竟這里去經開區、鄭東新區的確很方便;還有的說是一些看好管南區域的發展的投資客,畢竟這里有小李莊火車站的規劃,也有多條地鐵的規劃。
    開發商的惜售也是一個重要方面。雖然國土局的供地計劃顯示管城區是供地大戶,但這里的開發商真的不多,只有振興、融創、碧桂園幾個大戶。
    這種情況也有點像茅臺酒的現象。茅臺酒本身產能有限,可是卻很受追捧,因此有經銷商囤貨,賺取差價。茅臺酒完全成了炒作的品種,已經很少流入消費者手中,而且茅臺股價也是一路上漲。從200多一度漲到了1000元,從200多的時候,就有人不看好茅臺股價,覺得貴,包括很多專業人士也不看好,但是茅臺股價一度沖高到1000元。這就是專業人士的觀點和實際市場交易的差距。專業人士的觀點也是有道理的,但是這與實際的股票交易和股價走勢有很大差別。這也是理論派與實戰派的差距。
    就像有食品專業人士講的那樣,從消費者的觀點來說,茅臺酒價格降不下來和消費者對茅臺的追捧、青睞以及囤貨有關,這也讓茅臺酒一直處于一瓶難求的狀態。
    所以管南區域真的是供需矛盾很大的區域,關鍵是現在也不知道是哪樣的客戶群體在追捧管南區域,從另一種角度看,開發商也像是那些囤積茅臺酒的經銷商,雖然供地也不少,但是能賣的房子不多。
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  • 房產評論師
    海天 點評 正弘高新數碼港 2019-07-28 11:26
    正弘數碼港的后期地塊要出讓了,地塊位于,鄭州科學大道北、瑞達路西,使用權面積60870平米,約91畝,用地性質商務、批發零售城鎮住宅。
    這當然是一塊高新區的核心地塊的用地,比以前龍湖地產拿下的高新區地王項目的位置還要好一些??蒲Т蟮籃腿鶇锫范際悄殼敖齦咝慮暮誦鬧鞲傻?,這個地塊也是兩條主干道的交叉口。資料顯示正弘高新數碼港總占地近500畝,總建面約170萬平方米,有住宅、180米高酒店、都會商街、6E級商務、都會公寓五業態。
    但是這塊地雖然不是城改用地,但是正弘拿下應該是沒有什么問題。雖然以前的龍湖地產高新區地王項目也有其他開發商在做前期整理,但最終還是龍湖地產拿下。但是該地塊的一些約束條件也可以嚇退好多開發商,投資金額大于30億,建筑高度低于200米。這也是正弘規劃的星級酒店。至于這里會不會建成類似于正弘城這樣的商業地標項目,還是有很多其他因素決定的,雖然正弘開發正弘城也是相當成功,正弘城位于花園路東風路交叉口,有地鐵2號線,正弘數碼港位于科學大道瑞達路交叉口,有地鐵8號線,因此正弘數碼港項目成為高新區地標還是很不錯的。
    以前高新區只有科學大道丹尼斯的時候,生意也是相當的好,后來有了正弘數碼港的丹尼斯,科學大道丹尼斯的生意也不好做了。這就是地段,同樣是丹尼斯,確實沒必要多跑一段路去科學大道丹尼斯。
    所以高新區萬達廣場面臨的競爭壓力很大,正弘數碼港就是一個很大的對手。
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    正弘高新數碼港
  • 房產評論師
    海天 點評 唯棠(西郡80派) 2019-07-19 21:02
    曾經的爛尾項目如今都怎么樣了。
    榮盛發展17年12月發布新增土地的公告稱2017年12月1日,公司全資下屬公司河南榮福房地產開發有限公司在鄭州市國土資源局網上掛牌系統舉辦的國有建設用地使用權掛牌出讓活動中,分別以30,196萬元、4,556萬元競得鄭州市鄭政出[2017]76號(網)地塊、鄭政出[2017]77號(網)地塊的國有土地使用權。
    76號地塊位于鄭州市西流湖路南、電廠西路西,出讓面積折合34.9633畝,77號(網)地塊位于鄭州市西流湖路南、電廠西路東,約7.2836畝。兩塊地土地用途為城鎮住宅用地、商服用地,商業建筑面積比例控制20%以內。
    河南榮福房地產為榮盛發展的子公司,根據最近的地名公示的資料,76號地建設有8棟高層,備案地名為“榮盛苑壹號院”,77號地建設有兩棟樓,備案地名為“榮盛苑貳號院”。
    這兩塊地都很小,但都位于三環內,和豪德天下置業開發的唯棠項目相差不大,也許榮盛接手了唯棠這個著名的爛尾項目了。河南豪德天下置業和榮盛發展合資的公司已經注銷,剩下榮盛發展的全資子公司參與這個項目。不過對于那些沒有土地證內購又是小開發商的項目還是要盡量遠離,這么久的時間增加不少風險和成本。
    以前鄭州也有著名的爛尾項目利海托斯卡納,沒法入住的業主們經常維權甚至堵路,現在也不知道是否有了很好的結局。
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  • 房產評論師
    海天 點評 東原閱境 2019-07-13 11:09
    東原閱境是東原集團開發的位于洞林湖的項目。項目規劃了15棟洋房和4棟小高層,容積率為1.8,項目包含有127-149平米的洋房和106-122平米的高層。東原集團起源于重慶,目前總部位于上海,已經在鄭州開發了東原晴天見和東原閱城。其中東原晴天見已經交房,交房效果人們也可以看得到,東原閱城已經開過盤,同為閱系的產品,可以有所參考。
    洞林湖板塊距離主城區比較遠,但是經過這么多年的發展,配套也算是比較完善,商業上有已經開業的奧特萊斯,教育上有鄭州宇華實驗學校(西校區),宇華實驗學校是原北大附中河南分校,是河南省zf與北京大學簽訂的“省校合作協議”中的重點項目,這是個民辦學校,但教學質量還是很好的。交通上最主要是建設有地鐵6號線洞林湖站。當然洞林湖板塊重要的還是約1000畝的洞林湖和1600畝左右的生態濕地公園,畢竟新田開發這個片區的時候主打的優勢就是洞林湖的環境。
    洞林湖板塊的項目整體還是不錯的,不管是福晟南山府,還是東原閱境,都是低密度產品。周邊環境也很好,但是目前交通有點不方便。前些時間去洞林湖的時候,看到很多人來這休閑游玩,也有很多人在這釣魚,這里確實是遠離城市的喧囂,但是真的要在這里長久居住,確實是需要很多考慮。因為這里目前公共交通還不方便,只有新田城的公交線路,待以后地鐵修好以后會有很大改善。
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  • 房產評論師
    海天 點評 永威西郡 2019-07-06 11:25
    東有會展中心,西有奧體中心。
    隨著全國少數民族運動會的臨近,奧體中心這個巨型建筑已經基本完工。從周邊路過看著確實是相當的壯觀。奧體中心建成后也會成為鄭州的地標建筑之一。鄭州奧林匹克體育中心包括6萬座大型甲級體育場、1.6萬座大型甲級體育館、3000座大型甲級游泳館,總建筑面積58.4萬平米,是河南省單體建筑面積最大的公建項目,建成后將達到國際標準體育設施要求,具備承辦全國綜合性運動會及國際A級單項比賽的條件。
    奧體中心和北京的鳥巢,水立方比較像。少數民族運動會后的場館運營更為重要。如果說會展中心主要是辦展覽、開會議,奧體中心則是舉辦大型賽事、演唱會、文藝演出的好場所。畢竟鄭州作為“國際?!幣慘行┠玫貿鍪值奶逵?。
    除了奧體中心,常西湖新區還有綜合管廊項目、植物園、傳媒中心、市民中心、文博藝術中心。總體來講,zf投資建設的公共項目很多,而且比較超預期。不像一些房地產開發商在鄭州的商業項目,總是有夸大成分。比如二七新區規劃的綠地雙塔,這么久了也沒見動靜。常西湖新區作為西區中心的地位真的是很實在的。
    離奧體中心最近的就是永威西郡的項目了,僅僅是隔著一個四環高架,以后在項目周邊都能感受到奧體中心的氣氛。奧體中心附近的還有融信奧體世紀、匯泉西悅城、世茂璀璨熙湖等項目。永威是鄭州的老牌房企,交房品質還是很好的。融信、世茂則是全國知名房企,但是在鄭州還沒有交房的項目?;閎髟貿竊蚴怯兇挪恍〉募鄹裼攀?。總體來講,常西湖新區的項目還是值得期待的。
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  • 房產評論師
    海天 點評 碧桂園名門時代城 2019-07-06 10:21
    據克而瑞信息的數據,上半年的房地產銷售榜單已經發布,恒大、碧桂園、萬科三家大型房企的銷售金額都在三千億左右,這與去年同期相比差別不大。
    2019年上半年,在“房住不炒、因城施策”的主基調指引下,中國房地產市場行業整體增速較2018年顯著放緩。1-6月,TOP100房企累計權益銷售規模近3.9萬億元,同比僅微增4%,與4、5兩月的累計業績同比增速基本持平。因此,2019年將是房地產市場銷售“小年”。下半年,百強房企規模增長也將繼續保持平穩,出現快速增長的概率不大。
    這也顯示房地產開發商不再把銷售規模當做絕對重要的指標,開始注重利潤,高周轉的模式也在慢慢發生改變。這在管南區域也是這樣的。以前高周轉模式的典范房企融創、碧桂園在管南區域也是相當的慢了。
    融創城一次只推一棟樓,即使是在六月房地產企業半年報的時候,也沒有顯示急于賣房回款的情況。碧桂園的高周轉被業內成為“456模式”,即拿地4個月開盤,5個月資金回籠,6個月資金再周轉??墑僑ツ甌坦鷦暗腦誚ㄏ钅糠⑸碩嗥鳶踩鹿試斐閃巳嗽鄙?。而今年,幾大房企都已經放慢了速度。在鄭州,碧桂園名門時代城也是拿地幾個月了也沒見什么大的動靜。
    高周轉的房企紛紛慢了下來,連續幾年的房地產銷售高增長是告一段落了。人們都希望房地產開發商能放慢速度,更加注重房地產項目的品質。
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    碧桂園名門時代城
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