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阿貍 房產評論師

  • 房產評論師
    阿貍 點評 中海天悅府 2019-10-11 14:51
    中海天悅府,其實按著中海拍地的節奏,應該是早就開盤的,這塊地和萬錦公館項目是一起拍的,但中海萬錦公館早就開了,都賣七七八八了。中海天悅府遲遲沒有開盤,可能因為濱河新區失去了當時拍地時的火爆,外加上整個鄭州市場受限購的條件影響,造成中海天悅府近期才正式面市。
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    中海天悅府位于經南八路與華夏大道交匯處,中海萬錦公館你的隔壁,項目占地106.7畝,28.3萬方,容積率2.99。中海天悅府是中海地產開發的京府產品系列。整個項目規劃有規劃了10棟高層,其中以88平米三居、108平米三居、124平米三居、127平米四居、140平米四居、141平米四居為主,戶型幾乎和中海萬錦公館的一樣。沒啥大的缺陷,整個車位的配比率1:1.12,偏改善型小區。
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    項目8月份推出7#樓,推出136套,去化75套,開盤價格在15000元/m2左右,其中88平在15600-15800元/㎡;124㎡:15600元/㎡;142㎡:15200-15600元/㎡。
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    本月月初推出的9#樓以107/139㎡:15800-16000元/㎡。9#樓位置交7#樓位置稍好一些,屬樓王位置,價格也較之前上漲了約500元/m2。兩次開盤去化效果也都還行。
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    只是中海天悅府項目進入強銷期,中海萬錦公館不是特別好過,隨是自家兄弟,但也是競品,而且一個精裝一個毛胚。而且目前周邊,整個大環境都不是特別好,最火的一段時間也就鄭州外國語落地時,大家才又重新燃起這個區域的關注度。
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  • 房產評論師
    阿貍 點評 保利心語 2019-10-10 20:08
    保利心語項目是由央企保利房地產(集團)股份有限公司開發的以住宅為主小區,位于中原區,中原西路北華山路西。地處三環內,臨近中原萬達,中原路還是鄭州鏈接東西的主干道,周邊生活配套齊全,從區域位置上看實屬稀缺。
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    但項目只有一點,就是央企的背景缺一直不是央企的品質,容積率高不說,這是土地性質限定,但產品也就真的一般。整個項目占地約205 畝,總建筑面積約86 萬方。一期已經交付,但也難逃維權命運。二期產品多以小戶型產品為主,舒適較低,稀稀拉拉也幾乎售罄。
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    月初開盤的為三期產品,占地43畝,約17.2萬方,三期共計住宅約600多套,由住宅、商業產品,容積率6.04。但從這個數值上看,容積率挺嚇人的。但要扣除商業的話,容積率也超4。
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    三期臨近10號地鐵線線羅莊站,預計2020年年底開通,三環內位置還算可以。本次開盤2#、3#樓各一個單元,共計224套,戶型以108-133m2的三房為主,價格在14800左右。8月5日開始驗資,驗資20萬;9月9日開始定存,定存1萬,9月28日開始認籌,認籌金1萬,認籌約130組,開盤當天去化約150套。
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    108m2三室兩廳一衛,戶型南向雙陽臺,采光效果還行。劣勢:戶型狹長,南北不通透,北向衛生間距離正廳較遠,使用不便;過道過長,造成面積浪費。
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    133m2三室兩廳兩衛,戶型方正,三開間朝南,南向超大陽臺,采光良好,餐客廚一體,使用方便,主臥獨衛且自帶衣帽間。劣勢:客衛距離正廳較遠,使用不便;北向次臥,采光有限,居住體驗感不佳;南向連通陽臺,私密性不佳。
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    三期拋開容積率上,三期的產品設計是想做成剛改,所以戶型也都是大面積,價格就三環內來說,還算可以,但只是一二期客戶信任度受限,外加上市場環境,所以本次開盤去化效果一般。
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    保利心語保利心語
  • 房產評論師
    阿貍 點評 鄭州華僑城 2019-10-10 18:41
    華僑城,國務院國資委管理的大型中央企業、連續8年央企經營業績考核被評為A級企業;控股華僑城A、康佳集團等5家上市公司;文化企業地產30強,算是文旅的項目的領頭羊。
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    目前華僑城進駐鄭州的已經落地待開工的有三家,中原華僑城、滎陽項目。本月即將開盤的二七華僑城,占地約5平方公里,建設規模近160萬方,這個項目也是二七區重點扶持的項目。
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    二七華僑城在整體規劃上,項目以開放式城市公園為核心,集旅游、文化、娛樂、休閑、人文居住等生活方式為一體,規劃有三帶五園九中心,以全新第四代“城市會客廳”風貌,傾力打造華僑城集團首落鄭州的大型文旅項目。
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    華僑城一期“原岸”所在地,這也是華僑城全國的第三個“原岸”項目(第一個為武漢-華僑城原岸,第二個為成都-華僑城原岸)。整個一期“原岸”,共由六個地塊組成,其中已經有4個塊地2018年11月已經成功摘地。其中主要為以住宅用地,學校用地為主。
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    二七區zf引進一流資質實力小學,目前已經確定的簽約幸福路小學。西側為文化藝術中心,由華美術館、當代藝術中心和多功能演藝中心組合的OCT文化藝術中心。將項目打造成二七區、乃至鄭州市公共文化藝術的聚集地。
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    本月計劃開盤地塊占地約74畝,總建筑面積約17萬方,容積率2.49綠地率35%,共規劃11棟品質住宅,6棟洋房,5棟高層,并配建1所幼兒園組成;規劃總戶數:959戶(洋房352戶,高層607戶)。
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    高層產品以(2梯4戶)102㎡—129㎡三房產品,洋房為143的四房,采用板式設計,室內雙向流新風系統,電梯直接入戶。洋房采用高端低密產品比較青睞的新亞洲建筑風格。
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    預計這個月下旬開盤,參考旁邊的綠地城開盤價格預計在12500-13500元/m2,這樣的市場環境下,首開價格也應該不會特別高。畢竟現在周邊配套還不夠齊全,綠地城吭哧吭哧賣了這么多年,價格也沒上去。家住南區的朋友可以留意一下,如果整個規劃能落地,這個價格還是值的。
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  • 房產評論師
    阿貍 點評 瀚宇天悅城 2019-10-09 22:23
    金水區一直以來都不缺乏優質項目,也一直是鄭州最熱門的區域之一。因為啥就不用多說了,第一,經濟地位名列前茅。第二,交通優勢更是占有舉足輕重的作用。第三,配套成熟。所以,也一直收到購房者的青睞。
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    2019年明星樓盤更是不在少數,美景美境,瀚海思念城,美盛教育港灣,保利海德公園哪家開盤都是受到熱捧。
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    近期開盤的瀚宇天悅城則是又一畝大盤,但依然還是城改項目,瀚宇天悅城地塊隸屬于金水區張家村的地塊,位于文化路三全路西南角,總占地700畝,但地塊較為分散,主要分布于三全路南側和新龍路附近,項目涵蓋住宅、公寓、寫字樓、商業等。
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    一期占地97.5畝,建面31.5萬方,容積率4.8,規劃8棟高層住宅、2棟商務公寓及部分商業街,規劃面積80-143平,首次開盤推出10#/15#樓兩棟(2D34F2T4),共計406套(10#/15#東單元108m2未推),開盤當天微信選房,共計去化402套,去化率99%,成交均價16600元/m2,周邊競品美盛教育港灣17500元/m2.
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    首開的戶型主要以108m2/114m2的三室兩廳兩衛為主(各136套),以及125m2的三室兩廳兩衛125套,143m2的四室兩廳兩衛66套。整體戶型都通透性比較好,大戶型主臥雙飄窗設計,采光效果好。
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    108m2三室兩廳兩衛,戶型較為方正,采光較好,不足衛生間為暗衛,動靜不夠分離,居住舒適度打折。
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    114m2三室兩廳兩衛,戶型方正,采光好,南北通透,動靜分區,不足就是入戶直接對著衛生間。
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    125m2三室兩廳兩衛,戶型方正,公共衛生間采用三段式設計使用方便,南向橫廳設計,空間利用率較高。不足是半通透。
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    143m2四室兩廳兩衛,戶型方正,布局緊湊,橫廳設計,空間利用率高,不足臥室分布在兩側,私密性受影響。
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    就下半年的市場開盤去化效果接近清盤,還是不錯的,首先還是區域地理位置優越,外加雙地鐵加身,而且本身瀚宇在北區的品牌口碑度還不錯。而且又有學校加身,價格也算合理,考慮北區的客戶可以對比一下。
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  • 房產評論師
    阿貍 點評 美盛教育港灣 2019-10-04 23:06
    今年年終會登上排行的網紅樓盤之一——美盛教育港灣,從推廣到開盤算是今年下半年最為火爆的項目了。
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    火爆是有一定的原因,首開時候,周邊區域內的競品項目幾乎是沒什么住宅產品在售,領先開盤的瀚海思念城、旁邊的美景美境都幾乎沒啥產品。而臨近的韓宇天悅城雖節點臨近,但項目傳播度和美盛教育港灣是沒辦法比。
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    美盛教育港灣區域在沒拆之前是有“小香港”之稱的陳寨、廟里,多少鄭漂人曾經生活的過、奮斗多的地方。自拆至項目開盤,一直吸引眾多朋友的目光,但從美盛教育港灣的大區域上來說,占據鄭州較為成熟區域金水區,位置又臨近三環,又是地鐵盤(4號線、7號線),生活周邊配套齊全。
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    美盛集團又在這個千畝大盤上錦上添花,引進名校,整體規劃11所幼兒園、5所小學、2所中學,妥妥的教育樓盤,這也是目前大多數購房者最為關注的賣點。
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    首開價格最初是想19xxx,但估計領導們綜合考慮后,還是保證開門紅為好,還是讓利給一期的客戶,給出了17xxx的均價,拋開城改項目、容積率等問題及參考周邊競品項目,這個價格確實挺有吸引力,開盤也就清盤了!
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    但讓利還是要讓到底,千畝大盤,僅拿出兩棟樓,誠意還是不夠。近期加推的4#樓,其實和第一次開盤的2#、3#樓位置一樣,但價格上還是做了微調。外加上瀚宇項目首開價格(16600元/m2),在這樣的市場環境下,還是造成了一部分的客戶分流,也造成此次加推去化率僅有34%。
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    雖然有教育資源加身,但也要考慮大市場環境,周邊也是城改項目環伺,既然一期想要做出讓步,還是一讓到底才算真的誠意,畢竟城改項目容積率高,密度大、戶型得房率不高、居住舒適度不夠,這也都是現實問題,而且價格上比周邊競品一平高出1000+,這不是小數字……

    既然選擇一期讓利,還是多些誠意,后期產品再追求高溢價還是來得及的
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  • 房產評論師
    阿貍 點評 金科博翠書院小鎮 2019-10-04 21:25
    鄭州的小鎮項目近兩年甚是火爆,東邊、西邊小鎮那是一波又一波,建業、正商、綠地等等都涉足到小鎮項目——金科博翠書院就是其中之一。
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    這是金科在綠博片區的第二個項目,但就是踩不對點,首開遇上綠博大降價,更有金科城交房維權,全線品牌受損,首開結果可想而知。
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    但整個項目標準的小鎮規劃,總占地約500畝,總建筑面積約55萬方,大環境不好的情況下,拖拖拉拉也賣不動,各種緣由也都有了,周邊市場、金科品牌以及自身產品,綜合因素。
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    同樣都是小鎮項目,建業華誼電影小鎮一期部分已經開業,老胡帶著圈內一群大佬站臺,也算是給旁邊的建業·橙園和即將開盤的建業·G5等項目站臺了。但金科的小鎮配套,雖之前公布的有重點工程,但推進速度真的是不敢恭維,難道是因為這是個合作項目?
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    近期開盤的高層9#,2t3,26F,推出78套,以123m2(三室兩廳兩衛)、144m2(四室兩廳兩衛)為主,開盤當天去化35套(包含開盤前去化16套左右),去化率45%,價格在高層毛坯9800-10000元/㎡,旁邊的遠洋萬和四季高層精裝11500元/㎡。
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    123㎡三室兩廳兩衛:1、戶型方正,且做到避免空間浪費;2、功能空間排布較好;餐客廳陽臺一體,視野寬朗;三開間朝南,南向采光面充足。缺點:戶型通透性不足。
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    144㎡四室兩廳兩衛戶型:1、邊戶排布,三開間朝南,通風采光性能良好;
    缺點:有過道面積浪費,空間布局不如123㎡舒適;
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    其實 9#樓于8月份已經提前銷售,截止8月底整體去化約20%左右,本次開盤效果依然延續之前——差,這個結果在金科的年報上應該很難交答卷的。金科可能想著9#樓視野較好均價相比其他樓棟溢價600左右,預期有點太好了;

    但沒有想過,項目自身品牌受損,客戶信任度降低,后期配套不確定性,客戶購買信心不強這些問題嘛?
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    金科博翠書院小鎮金科博翠書院小鎮
  • 房產評論師
    阿貍 點評 碧桂園中央公園 2019-10-04 20:15
    碧桂園生態城是繼武漢碧桂園·生態城、碧桂園·鳳凰生態城、瀘州碧桂園·生態城之后的中國第四座生態城系項目。項目位于連霍高速和萬三路(新107)交會處北約2公里,整個項目總體規劃預計約3300畝,開發建設用地約1500畝,其余規劃為湖泊水域、公園綠地及市政配套等,地跨目前鄭東新區白沙和中牟兩個行政區。中牟片區總體計劃分五期開發,首期占地108畝(在萬里路與鎮興大道交匯處西北角)規劃598戶,產品為建面約141-143㎡疊拼及122-142㎡洋房。,容積率 1.2;整體地塊呈元寶形,產品規劃為:20 棟 6 層疊拼, 4棟10層140和4棟8/9層120的電梯洋房組成;整體是新中式風格,生態城的疊拼戶型,面積約141㎡,三房兩廳兩衛,但項目正式啟動時間一推再推。
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    不過,整個大片區也算是熱鬧,不缺一線開發商和本地開發商,18年時候這個區域算是一個熾手可熱的區域,但在19年也是最先打開降價潮的區域。臨近的兄弟項目碧桂園中央公園,價格曾一度以9xxx開啟。
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    但周邊生態壞境好是事實,而且隨著城市板塊不斷擴大,鄭汴一體化的快速發展,周邊的配套后期能更上,未來這個區域還是較熱,臨近鄭州,也靠近開封。
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    但在這個區域內也不缺改善產品,項目價格未定,但要想這個大區域突圍,首開價格應該會延續中央公園的策略,低價迎來開門紅,畢竟今年誰家都不好過,回籠資金才是王道。
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    隨著項目節點是一拖再拖,臨近的兄弟項目已經賣了好幾期了,它依然不動,但這也不符合碧桂園的操盤模式,據悉目前項目在做內購,價格在11000-16000。
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    碧桂園中央公園
  • 房產評論師
    阿貍 點評 綠城·柳岸曉風 2019-09-30 17:41
    二七、管南在2019年下半年市場上住宅原來的熱銷樓盤已經都接近于尾聲。當年的綠都雙雄現在也只剩綠都·瀾灣在售,而且也僅剩最后這一期。鑫苑·國際新城上下半年中間住宅也空檔了幾個月。永威城也似乎沒有那么的火了,火爆了也僅剩今年剛入市的富田和融創。
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    但今年的年底及明年年初二七、管南將重啟住宅戰一盛潤運河城接下來的地塊和綠都合作,物業拉上綠城也算是加分了,多年的困難戶長江一號據傳也還有一塊住宅用地。再有就是真正綠城建設和德潤合作的柳岸曉風項目。項目由綠城代建,綠城物業。
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    整個項目分兩期開發,總占地129.24畝,其中一期地塊:51.73畝、二期地塊77.51畝,先推售開發的緊鄰南三環這個地塊。項目北至南三環、南面為賀江路,西臨鄭飛集團、東至人和路,總占地51.73畝,總建設用地34489.6平方米, 總建筑面積:11.2萬m2, 地上:7.4萬m2、 地下:3.7m2.規劃建筑由10棟13層的小高層、1棟9層的小高層住宅。1-2 層的沿街配套公建、一棟6 班幼兒園組成。項目共479套房子,產品面積段約為105㎡、113㎡、121㎡—126㎡的三房,153㎡、161㎡、181㎡的四房。車位配比1:1.51 ,容積率:2.17;綠化率:35.25%。
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    目前整個項目還消息入市,為啥?代建項目,雙邊合作哪有三句話兩句話能說清的,從最早的8月份入市,推到10月份,但現在售樓部、展廳都還沒建,估計10月份也玄乎。
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    但從兩家開發商來說,一個天上一個地上,綠城產品設計、物業、景觀都沒得說,曾經一直是業內真相學習的榜樣,德潤就哈哈~和鑫苑合作的戶型,也是多年前的產品設計。
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    就這個項目而言,從阿貍的角度來說,還是蠻期待的,無論現在的綠城還是否當年的綠城。南區,一直以剛需產品為主,一直很缺品質型的產品,也是該有一個不錯的標桿型產品了,但好的產品,價格也不會低到哪里去。
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    綠城·柳岸曉風
  • 房產評論師
    阿貍 點評 長江一號 2019-09-30 15:37
    今年的金九銀十鄭州市場整體市場并沒有的那么的火爆,調控政策的影響下,各家以回籠資金為第一要務,紛紛打出特價房,恒大全省房源跳樓式的員工優惠房、建業、碧桂園都推出特惠房。從各家的數據上看,客戶較往年還是比較冷靜。
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    但最近有幾個公寓項目是刷爆朋友圈,先是最早的鑫苑國際新城、后來的泰宏建業國際城、又到嘉業·云階公寓,價格是一次一次跌破市場的預期。
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    嘉業·云階公寓,其實是長江一號的其中一個地塊。占地面積約1.7萬方,總建筑面積約10.22萬方,其中地下建筑面積2.65萬方,地上建筑面積7.57萬方。容積率4.387,規劃設計有3棟公寓樓,其中1-2層為商業,3層以上是公寓,產品涵蓋約40-75㎡,共計1198套。
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    項目以7xxx入市,價格一下子跌回幾年前,地處三環內,外加上啟用分銷帶客。就是不明白怎么回事的人,只聽價格也還是會被吸引住。到現場去,分銷加客戶擠滿整個售樓部,氛圍讓很多客戶在蒙圈的狀態定的。
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    7xxx開頭的價格是很吸引人,對于很多購買小白來說,第一總價低,首付低,降低購房之的門檻。但小編依然的不看好公寓市場。
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    第一,近三年公寓的市場價格幾乎是保持不變的,價格漲幅不大,投進去的錢也就是沒收益的。
    第二,鄭州市場供應量大。目前整個鄭州市的公寓8月份的供應量是31.3萬方。而中原區、二七區、管城區集中在這三區。
    第三,公寓市場產品同質化嚴重。市場上的公寓大多是以25-45m2為暢銷產品面積段,但都是以毛坯、精裝入市。無論精裝還是毛坯,總之羊毛出在羊身上。
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    總之,阿貍一直不太看好公寓市場,但三環內7xxx的價格,未來租售比待發展區域要好很多,但就開發商能否順利交房,還待考證,畢竟一直有延期交房的歷史存在。
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  • 房產評論師
    阿貍 點評 融信望湖宸院 2019-07-30 23:29
    少數民族運動將在9月份正式開幕,主場館已經完全建好,晚上早已開始了亮燈儀式,周邊的綠化、道路正在加班加點的施工中,就是為了迎接這個國家級的體育賽事。
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    這場活動的舉辦是對城市品牌的一種宣傳,但對城市經濟發展是否有刺激作用,只能再做定奪。但對周邊的樓盤價格有刺激作用倒是真的。
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    因為這場活動,14號線一期體現修通,周邊的公園及未來的場館設施都將成為周邊的公共配套,所有這些得天獨厚的條件,是全市幾乎很多項目是無法媲美的。
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    受利益最多的是常西湖新區的,周邊的永威西郡、世茂等幾家的價格是一家比一家高。為啥高?也是因為區域價值、周邊的交通已經不可回避的這場運動會。
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    融信奧體世紀,一期占地45畝,建面約10萬方,容積率3.49,這個項目在賣高價的時候,至少在配套上還提升了下價值,配備一所比較不錯的學?!V萃夤鐨⊙?,這算個加分項。
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    但項目自身也有不可忽視的缺點,臨近隴??燜俾?,即使有隔音板,效果也是微乎其微,多少還是會影響后期的生活質量的。
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    本次推出的3#樓,2T4戶,34F,以92平和107平房源為主,就戶型而言,還是可圈可點的,雖然92平超過90平,要多交一點的契稅,但92平做到了三室兩廳兩衛,戶型方正,三開間朝南,南向陽臺,采光效果好,動靜分區,互不干擾。劣勢:衛生間干濕不分離,,書房與臥室門與門相對,私密性較差。
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    107平三室兩廳兩衛,戶型方正,南北通透,三開間朝南,采光效果好,動靜分區,且私密性較好,雙臥室具有飄窗,得房率高。劣勢:衛生間干濕不分離。
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    這次的開盤價格也幾乎和第二次開盤的價格幾乎持平,14700元/平左右。但這次較上兩次開盤推出了低首付政策,首付15%,剩余首付一年半分三期付清,還是對市場客戶有一定的吸引力。
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    融信望湖宸院融信望湖宸院融信望湖宸院
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