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小頑童 房產評論師

  • 房產評論師
    小頑童 點評 鈦合佳苑 2019-10-12 16:39
    鈦合佳苑,項目處于建設路與棉紡路交叉口,絕佳黃金位置。目前在售公寓11000-12000之間,住宅16500-17000之間。

    這個項目早在幾年前就經歷過規劃、拆遷、安置、土地招拍掛等一系列前期流程,只是因為個別單位以及安置原因,拖拉了好長時間。

    目前開發商為杭州一家公司,同時也是運營大上海的背后公司。
    項目總占地1.6萬方,總建面16萬方。共有三棟主樓,包含寫字樓、住宅以及公寓。住宅是86㎡、118㎡、134㎡等三個戶型。

    目前主推公寓,共21層,1-3層是底商,每層2梯16戶,面積從43㎡到51㎡不等,提供首付分期政策。

    公寓樓體已經基本封頂,公寓交房時間是2020年12月底,住宅交房時間是2020年6月底。

    這個項目最大的優勢就是宇宙第一醫院,不愁租客,甚至可以說只要經營得力,全年都很難空租。再加上地鐵1號線以及規劃中的地鐵7號線加持,位置方面絕對不坑。

    只是,這個開發商以及過往的糟心經歷,總讓人不那么有底氣。另外,既然這個價格也不要對品質有任何希求,買個地段而已。如果房子能夠正常交付的話,這個價格買到這個位置的公寓還是比其他地方的公寓要強很多。譬如:二七新區、綠博、高新區等地。
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    鈦合佳苑
  • 房產評論師
    小頑童 點評 融創空港宸院 2019-10-12 15:42
    融創東方宸院,融創在新鄭片區的另一個樓盤,位于新鄭市鴻福路與怡心路交會處西北角,總占地面積約810畝。項目首期占地約35畝,規劃總建筑用地面積約23622㎡,容積率為2.49,總建面約79937㎡,綠化率35.1%,總規劃477戶,包含6棟18 層-20 層的高層,分別采用兩梯兩戶和三梯六戶設計。

    目前售樓部位于新鄭市中華路與中興路交叉口北行200米路西,距離金科御府較近??梢運?,融創過來的真不是時候。新鄭這個市場,在2018年上半年時候還很火熱。新鄭碧桂園、金科御府、招商軒轅華府、佳兆業悅峰都嘗到了甜頭,尤其是碧桂園,可以說是大賣。在下半年恒大開盤時候已經開始趨冷,并在隨后接近冰冷。

    融創這個產品還算不錯,采用現代中式風格立面,整體建筑造型簡潔、明朗。包含84㎡兩室兩廳一衛、103㎡兩室兩廳一衛、135㎡三室兩廳兩衛、158㎡、四室兩廳兩衛等多個戶型區間,戶型設計也都合理。

    現在的融創已經沒有2016年初剛來鄭州時的高傲,所到之處必打價格戰,在片區掀起一陣腥風血雨。東邊、北邊、南邊,無一幸免。
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    融創空港宸院融創空港宸院融創空港宸院融創空港宸院融創空港宸院
  • 房產評論師
    小頑童 點評 碧桂園雙湖城 2019-09-29 17:26
    碧桂園雙湖城位于南龍湖雙湖大道與龍湖大道(京廣快速路)交會處東北角,門口就是雙湖大道地鐵站,已經開通。

    今年三月份,項目首開387套,清盤,很是牛逼。并且據知情人士透露,這個清盤也還真不是夸大其詞,只是邊角料沒有選定。這個數據相比現在擠擠水分都能洗澡的開盤數據來說,屬實良心。

    隨后的開盤中,所顯示的去化數據表現也算優秀。只是自六月份后,實在是賣不動。

    項目總占地約340畝,其中一期占地約106畝,建筑面積約14.8萬方,包含7棟高層,3棟洋房,總戶數約1183戶。高層建面為94-120㎡,洋房建面為139-270㎡。最難賣的是270㎡洋房,楊主席這個決策真是讓下面人苦不堪言。

    這個樓盤客戶主要以南龍湖鎮本地以及外地客戶為主,大部分都是剛需選擇自住,畢竟地鐵口實實在在的在那放著。相比周邊競品美盛中華城、孔雀城公園海的低首付來說,地鐵確是一大殺器。

    另外,從圖中可以看出,樓棟分布比較分散。原因是拆遷工作推進不順利,致使同區域樓棟無法開工建設。這樣的話,未來交房后不免會忍受相鄰樓棟動工的干擾,這個購買前一定要注意。
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    碧桂園雙湖城碧桂園雙湖城
  • 房產評論師
    小頑童 點評 萬科長基云廬 2019-09-29 17:01
    萬科長基云廬一期所剩房源不多,目前已經推出二期。

    二期位于雁月大道南側,南鄰鷺鳴湖水域。占地約101畝,容積率為1.15,相比一期更低一些。周邊綠地香頌二期容積率為1.04,應該是最低的。

    項目規劃有建面約206-251㎡的聯排、疊拼,共計340套。其中疊拼264套、聯排75套、類獨棟1套。

    主推的是疊墅產品,共五層。分為上疊、下疊。上疊贈送負一層部分面積以及五層露臺,建面約200㎡;下疊贈送花園以及負一層部分面積,建面約185㎡。

    從某種程度上,還是挺佩服萬科的操盤和定價能力,萬科城、萬科蘭喬圣菲、萬科美景世玠、萬科天倫紫臺一期、萬科美景魅力之城、萬科長基云廬一期等,在所在片區銷售去化都是一流水平。

    今年雁鳴湖各項目都不好賣,新來的綠都雁鳴敘和永威上和府也是頭疼,主打產品的永威一期還沒怎么賣又推出來二期精裝小高層,也是急不可耐。

    這邊環境不說一流吧,確實還可以,起碼樹林和湖水還是有的。距離方面與普羅理想國相差也不遠。個人認為,配套是這個片區的一大硬傷。

    先說學校,只有村鎮幼兒園、小學、初中;
    醫院,只有鎮衛生院
    商場,有個縣城商業世紀城。

    這些東西對于一些剛需及改善群體來說,有點致命,畢竟還是要生活的。周一到周五住在市區,周六起來雁鳴湖放松,這種生活還是不現實的。
    區域內這些開發商如果能夠引進一兩所知名學校落地,日子應該會好過很多吧。
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    萬科長基云廬萬科長基云廬
  • 房產評論師
    小頑童 點評 藍城玫瑰園 2019-09-29 15:49
    藍城玫瑰園預售證已經公示,終于要開盤了,目前暫定10月12日選房。

    歷時三年時間,中間坎坷不斷,差點把開發商熬死。如果不是其他項目回款續命以及中間時不時整一個小內購,距離涼涼已不太遠。

    這個項目在16年剛面世時候,就吸引了一眾心儀客戶,等來等去實在無望,無奈只能投身其他項目,損失很大。

    總占地約145畝,分A/B/C三個地塊,A地塊為4層疊墅以及5-7層洋房,B地塊為8-11層小高層,C地塊為2棟22層公寓以及臨街商業。規劃的還算層次分明,標準綠城系風格。

    據說,小高層開盤價在17000元/㎡左右,洋房20000+元/㎡。參考周邊藍城誠園17層小高層價格,還算可以。只是這個小高層超出備案價部分比較麻煩,首付比例變相抬高。

    另外,最難賣的估計就是疊墅產品,在白沙雁鳴路這個片區。高層是去化最快,洋房受定價影響去化還算可以。唯獨疊墅產品,買單者寥寥。參考象湖壹號一期疊墅、永威森林花語疊墅,都不太容易去化。

    這個項目優勢無外乎8號線地鐵口、1.5低密容積率、藍城代建、距離省實驗中學較近。最大劣勢就是背后為小開發商,讓人感覺底氣不足。所以,是否愿意為之買單還是只能購房者說了算啊。
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  • 房產評論師
    小頑童 點評 福晟?九州府 2019-09-17 11:01
    受奧園譽湖灣、啟迪與zf的土地扯皮問題影響,遲遲沒有進展的福晟九州府終于開動。
    估計也扛不住資金壓力,畢竟城改項目,每天都在燒錢。

    項目總占地420畝,包含安置房。一期總占地約68畝,容積率2.49.整體規劃11棟15/16層小高層住宅,產品主要為98㎡三室兩廳一衛、115㎡三室兩廳二衛、125㎡三室兩廳二衛、136㎡四室兩廳二衛、144㎡四室兩廳二衛?;投薊共淮?,中規中矩。

    整體采用新中式建筑風格,成品交付。通過了解,精裝標準不算低。簡單看一下:
    1.全熱交換新風系統、地暖;
    2.客廳硬包背景墻;
    3.配備玄關柜收納、衣柜收納、浴室柜收納;
    4.西門子或同等檔次廚電;
    5.漢斯格雅或同等檔次衛??;
    6.部分人性化設計。

    福晟進鄭州之路也是坎坷,福晟謙祥錢隆城、謙祥福晟興隆城兩個合作項目在前期都或多或少都出現問題,2016年的行情也都完美避過。
    在洞林湖亮相的首個府系產品南山府恰好趕上市場下行,賣的不溫不火,價格一再被周邊拉低。
    福晟九州府入市前夕又趕上楊金區域價值走低,周邊一堆難兄難弟。
    唯一可以讓其翻身的白沙項目福晟東方府又因土地問題遲遲不能入市,也是沒一點辦法。恰逢今年白沙供應量不足,如能盡早入市,價格合適的話應該銷量走俏。

    不過,這幾個府系項目不需要改名嗎?建業九如府已正式更名建業九如園。
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    福晟?九州府福晟?九州府
  • 房產評論師
    小頑童 點評 華瑞·紫金嘉苑 2019-09-12 10:27
    繼華瑞紫韻城、華瑞紫銀華庭后,華瑞紫金嘉苑再次上線?;鵠習騫蘭潑腥弊?,跟“紫”干上了,之前還開發過華瑞紫光苑、華瑞紫玉苑、華瑞紫桂苑、華瑞紫薇苑、華瑞逸品紫晶等多個以經濟適用房為主的小區。

    項目位于金水區豐慶北路東、金冠路北,總占地約79畝,總建面約30萬方,容積率為4.19。由9棟32-34層高層組成,包含91㎡—129㎡等多個戶型。

    這個項目所處位置還是不錯的,周邊有地鐵4號線站點以及距離較遠的地鐵7號線。地鐵4號線預計明年底試運營,也就是房子交房前就可以坐上地鐵。另外,項目對面就是豐慶路小學,周邊還有龍門實驗學校、一八聯合學校等知名學校。

    只不過,周邊除了普羅旺世一個品質社區外,幾乎沒有能拿出手的。并且,刨除明星樓盤名門翠園外,遲遲未露面的旭瑞和昌優地和瀚宇天悅城都在快馬加鞭的搶占市場,競爭壓力還是蠻大的。

    另外,營銷轟動全城的美盛教育港灣真實去化率已漸漸被人知曉,六成左右,非得吹噓清盤。碧桂園天麓也在首開后撤掉營銷團隊并隨后降價推出特價房。

    目前,北區的供應量確實很大,各個項目都很難過。

    對了,紫金嘉苑這9棟樓里包含3棟安置房以及部分內購房,應該是安置開發混合地塊。價格方面應該會做出讓步,預計均價16000左右。
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    華瑞·紫金嘉苑
  • 房產評論師
    小頑童 點評 融信朗悅·時光之城 2019-09-04 17:33
    受改名風波影響,融信朗悅學院府已正式更名融信朗悅時光之城。

    售樓部位于科學大道金柏路交會處,已正式開放。

    項目總占地約1073畝,包含張五砦安置區。商品房共分為四期開發,其中一期是8#、9#、16#地,1#地是二期,23#、26#地是三期,25#地是四期。

    一期共占地約187畝,首開8#、9#地。其中8#地塊規劃總戶數1701戶,9#地塊規劃總戶數668 戶。

    8#地塊容積率約3.49,總建面約22.3萬方,由11棟27-34層高層、1所6班幼兒園組成,戶型面積區間76-131㎡,定位偏剛需;9#地塊容積率約1.99,總建面約9萬方,包含7棟18層小高層和7棟6層洋房,小高層兩梯四戶,洋房一梯兩戶,定位偏改善。

    項目整體設計采用新亞洲設計風格,融信和朗悅合作,還算可以。融信目前在鄭州有融信城市之窗、融信奧體世紀、融信朗悅·時光之城、融信江灣城四個項目落地,但還沒有一個交房項目。之前在其他城市看過融信的交房項目,整體品質很不錯。

    至于朗悅,也算是深耕高新區多年,憑借學校和贈送面積兩大殺器一直也算順風順水。

    這個項目接近西繞城高速,周邊除了一個還算拿得出手的雙湖科技城城,略顯荒涼。其實,西四環附近在經過萬科城的帶動下,已經逐漸成熟,人氣也在快速上升。雙湖科技城在一級運營商中建方程的帶領下估計還需要幾年時間。

    雙湖科技城附近樓盤售價在11000-13000左右,銷售情況一般。尤其是最近開盤的金輝優步花園不免讓人感覺涼涼,相信即將開盤的正商湖西學府和美的翰悅府很是難受。

    再往西三公里左右的永威逸陽溪畔之前小高層售價8500左右,預計融信這個應該在10000左右。
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    融信朗悅·時光之城融信朗悅·時光之城
  • 房產評論師
    小頑童 點評 浩創梧桐印象 2019-09-02 16:32
    浩創梧桐印象目前無房可售,首期已經交房,效果一般,因房屋質量問題正在經歷業主維權。

    浩創地產在孟莊片區目前主推 浩創城,位于雙湖大道與G107交會處西北方向,總占地千畝左右。售樓部在浩創悅城位置,距離孟莊站較近。

    浩創城一期占地55173平方米,約83畝,建筑面積151754平方米。整體規劃有12棟18層小高層,共計1165套房源。容積率是1.99,規劃地下停車位1132個。

    項目戶型面積區間約為76-116㎡,包含76㎡兩室兩廳、88㎡三室兩廳、89㎡三室兩廳、97㎡三室兩廳、99㎡三室兩廳、107㎡三室兩廳、116㎡三室兩廳?;鴕話?,亮點不多。

    浩創地產鄭州沒什么項目,目前就濱河有一個商業樓盤浩創優尚。但其在新鄭市區、南龍湖、港區有眾多項目,并在2016年那波漲價潮后,迅速上位,近幾年牢牢占據本土房企TOP10榜單。

    本人曾看過其兩三個項目,整體只能說一般,比小開發商要強,但跟大開發商還存在很多差距。目前集團項目數十個,不僅落地周邊地市,在惠州、昆明、瀘州等地均有布局??梢運?,有些膨脹。據小道消息,如果不是2016年那波刺激,現在估計有點涼涼。

    在孟莊片區,還有一個知名樓盤康橋林語鎮,但目前因后期土地問題,進展緩慢。

    而浩創城這個項目繼浩創悅城、浩創梧桐花語無房可售后,憑借距離港區較近以及地鐵孟莊站的優勢,拿下區域接力棒。
    據置業顧問講,初步預計售價9000元左右,感覺有點飄。另外,據說項目會通雙氣,增加一點優勢。
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    浩創梧桐印象
  • 房產評論師
    小頑童 點評 天倫綠城桂語蘭庭 2019-08-27 17:44
    項目總占地約1200畝。一期占地約45畝,容積率1.69,由7棟11層和2棟18層小高層組成,共388戶,戶型包含118㎡三室兩廳兩衛、128㎡四室兩廳兩衛、148㎡四室兩廳兩衛,其中128㎡為主力戶型。

    項目的整體建筑規劃是綠城東方設計院,在建筑設計上采用了當下綠城最新的產品系——2.5代高層。建筑外墻采用大面積雙層Low-e玻璃,地上1-2層為干掛石材,樓上部分為高檔仿石漆彈性涂料。

    天倫出地,綠城作為代建方,跟天倫金地悅風華差不多。項目一小痛點就是地塊小,施展不開手腳。天倫比較出名的就是天倫莊園、和萬科合作的萬科天倫紫臺以及滎陽的巨無霸項目天倫桃花源。

    目前,片區內泰禾東府大院正在馬不停蹄的趕施工中,應該很快會拿到預售證。
    鴻園六期新品已經推出,洋房和疊墅,容積率1.29,主打低密、改善。
    瀚海爾灣一期尾盤在售,二期暫未推出。
    今年4月份拿地的康橋香麓灣遲遲沒有動靜,估計受康橋東麓園銷售影響較大。

    相對來說,天倫綠城桂語蘭庭所處位置并不算好,周邊就是東四環和任莊安置房。配套缺失,感官較差。據說會引進知名小學、中學,尚未完全確定。

    未來片區內,會有地鐵1號線延長線金水北站、清水苑東站,交通方面還算可以。價格參考周邊,預估20000左右。
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    天倫綠城桂語蘭庭
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