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獨孤九賤 房產評論師

  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 國控東宸(融創正光路項目) 1天前
    國控東宸,位于黃河南路正光路東南角。

    總占地面積約20畝,共由3棟公寓及1000方左右的三層獨立商業組成,容積率2.99。

    17年底開盤推了2#3#兩棟公寓,21000-23000元/㎡ 精裝修,現在還剩42㎡戶型未售完。

    1#樓預計今年推出,限高46米總共10層,2-9層為可售房源,首層為物業服務中心及公共大堂,依然是錯層LOFT部分挑空設計,3梯10戶,層高 4.49m,面積區間約65-90㎡,精裝修交付,獨立廚房(有天燃氣),二樓在樓道上方額外贈送衣帽間。

    開發商國企實力毋庸置疑,在公寓產品中其實國控東宸沒什么可挑剔的,地段好、錯層+部分挑空、戶型方正利用空間大,已屬不易。

    但偏偏它是公寓,又賣的這么貴。

    另外地段其實有一個缺點,雖然位置沒一點問題,但是周邊基本全是政務區,而非更適合公寓市場的商務區,離高鐵站稍遠是個遺憾。而同樣較貴的鄭東商業中心賣的就明顯好于國控東宸。

    1#樓共80套房子,按說貨量也不大,但是前兩棟樓賣得不好的原因1#也都占了, 單價貴,戶型大,投資自住都不太合適。

    預計23000元/㎡起,不過反正國控不差錢,可以慢慢賣。
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    國控東宸(融創正光路項目)
  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 藍城玫瑰園 2天前
    藍城玫瑰園,位于綠博大道與雁鳴路(鳳棲街)交叉口西南角。

    項目總占地約150畝,分三個地塊,南側兩地塊是住宅,產品為小高層、洋房和疊墅,北側地塊規劃的是商業和公寓。

    A地塊90畝左右,容積率1.5。具體為7棟8-11層的小高層(類洋房),面積區間124-170㎡,10棟5-7層的真·洋房,面積區間134-234㎡,其中最大的平層面積為210㎡,洋房復式為180-234㎡。7棟4層真·疊墅,上疊贈送閣樓,下疊送地下一層和花園,面積區間都是235-240㎡。

    白沙較為稀缺的地塊而且位置非常好,東側管委會管購房、西側福晟低容積率地塊、北側省實驗和藍城誠園、8號線地鐵口,在白沙整體位置也屬上乘。

    藍城代建玫瑰園系列、1.5超低容積率、124㎡戶型起步、真洋房、真疊墅,產品稀缺無懸念。

    前期內購幾輪,也經歷幾次維權,小開發商、土地證風波等不利因素,好歹現在四證已經齊全,預售證也指日可待,算是讓前期內購的購房者心中的石頭落地。

    上一次內購11層的就懟到15000-16000元/㎡,再加上藍城誠園的漲價清盤,藍城玫瑰園屆時開盤價定不會輕易維持內購價銷售,目前釋放17000-18000元/㎡起,白沙住宅價格又要刷新(紫藤公館、瀚海觀象不在討論范圍內

    至于產品落地呈現效果幾何?只能交由時間。
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  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 鄭州金融島翡云公寓 2019-08-15 15:08
    北龍湖湖心金融島,總占地1.07平方公里,總建筑面積約465萬平方米。

    其中外環規劃24棟建筑,16棟甲級寫字樓,4棟高端公寓,4棟五星級酒店(君悅、威斯汀、費爾蒙、瑞吉),內環規劃20棟辦公樓,沿湖規劃28萬方藝術商業,其中內環都已封頂,外環及商業在建。

    對比鄭州目前營業的五星級酒店明顯低端,北龍湖這四個建成落地后將會讓鄭州酒店業態再提升一個等級。

    而4棟公寓分別為:翡云公寓、傲宸公寓、琨迪公寓(永威)、華仕公寓。

    最先推出的就是翡云公寓,接待地在足球公園對面的金融島展廳,目前已經開始推廣,開售在即。
    層高3.5米,面積區間90-600㎡,其中面積段較小的90-100㎡一室朝內湖方向;135-140㎡兩室朝外湖方向。

    從對外釋放的裝標也都是采用國際一線品牌。
    占據城市稀缺資源、頂級物業品質、地標建筑旁、無敵的景觀視野、大師設計等這些是高端公寓的必要條件。

    這種產品才是真正意義上的公寓。 鄭州目前有的,也就正弘麗汀公寓勉強算一個,至于寶能后期宣傳的那些超大戶型公寓能否落地,還是未知。

    但是,麗汀公寓賣的真的非常慘。 鄭州的消費市場還遠遠達不到一線城市水平,高標準的公寓客群明顯太窄。

    北龍湖是條件都符合,大鄭州的購買力我認為是沒問題的,問題是客群是否接受?

    俺這小老百姓搬著小板凳等著。期待開盤!
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    鄭州金融島翡云公寓鄭州金融島翡云公寓鄭州金融島翡云公寓鄭州金融島翡云公寓
  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 河南盧森堡中心 2019-08-15 10:50
    盧森堡中心,隨著公寓銷售推廣也終于揭開了神秘面紗。

    項目位于龍湖中環路與如意西路交匯處,整體占地約193畝,建筑面積約38.8萬平方米,總投資約54億元。

    共分為5個地塊,位于如意運河西1#、2#地塊為自持超甲級地標性寫字樓,1#“時空之窗”為國際金融總部,2#“千堡之韻”為盧森堡簽證中心,3#地塊為國際花園公寓:大公府,4#地塊萊茵左岸,目前都還未啟動。5#地塊是其目前在售主力,包含寫字樓、公寓。

    “時空之窗”“千堡之韻”效果圖看非常非常漂亮,期待建成效果!

    5#占地約36畝,容積率1.7,限高18米。 其中前排的寫字樓已經銷售完畢,公寓1、3號樓在等待大賣家整棟銷售,目前只拿出2號樓單獨銷售。

    2號樓共6層,1樓為底商,面積約50-300平米;2-5樓是39-85㎡的平層精裝公寓,2梯21戶設計,共84套。

    雖然只有除去底商只有四層,可21戶配置兩部電梯,確實有點少了。

    再看看公寓的宣傳語“你也可以北龍湖”,“小面積低總價,輕松入住北龍湖”

    我的天吶!

    40㎡將近3萬的售價,總價約120萬,首付將近60萬。

    還有目前售樓部的簡易程度,以及樣板間呈現的14000元/㎡公寓效果,太太太太配不上這個地段。

    買不起北龍湖住宅的改善人群,會買個這入住北龍湖?

    投資? 自??? 段位太低,確實想不明白。

    金融島的那4棟公寓還能理解,畢竟屬于稀缺頂級公寓配置,適合頂豪客戶,而盧森堡中心的這棟公寓,真的就有點不倫不類,高不成低不就的,著實尷尬。

    聽聞當時要求5號地塊全做寫字樓,最后怕不好賣改做一部分公寓,結果寫字樓賣完了公寓還沒著落。。
    (展開全部)
    河南盧森堡中心河南盧森堡中心河南盧森堡中心河南盧森堡中心河南盧森堡中心河南盧森堡中心河南盧森堡中心河南盧森堡中心
  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 錦藝金水灣 2019-08-14 11:25
    錦藝金水灣在售四期,是整個項目的最后一個地塊,算是尾盤。

    四期占地63畝,由9棟高層組成,容積率3.5,戶型區間88-140㎡,總規劃戶數1387戶。

    幾大宣傳點: 地鐵、學校、商業、賈魯河+東風渠。

    地鐵4+7號線, 其中4號線在建、7號線第三批剛批復,地鐵口距離都不算近,算是能輻射到。

    麗水外國語學校,宣傳距離400米,但是學校在連霍北側,項目在南側,倒是離瀚宇天悅旁的龍門實驗學校更近。

    商業是錦藝的殺手锏,錦藝城的成功有目共睹,四期離40萬方的商業最近,便利程度加分。 不過不是所有人都喜歡離商業特別近,商業算是有利有弊。

    賈魯河是zf的重點工程,沿途綠化做的相當不錯,絕對是周邊樓盤的加分項。 不過錦藝金水灣四期地塊略顯偏遠,又在連霍南,心理距離抗性會加大,所以賈魯河對于金水灣四期基本享受不到。

    金水灣一直賣的可以,目前也只是剩偏大尾盤戶型,北區價格整體不低,金水灣確實比較靠北,但目前14500元/㎡的價格算是相對比較務實的。
    之前也有維權,特別是一期的兒童設施,后期陸陸續續小打小鬧。
    整理來說金水灣還算中規中矩,該有的也都有,價格也相對合適。
    (展開全部)
    錦藝金水灣錦藝金水灣
  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 美的翰悅府 2019-07-23 11:46
    美的·翰悅府是美的置業入鄭的第一個項目,另外聽說一直在爭取拿地,只是不很如意。

    項目總占地約78畝,總建筑面積約21萬㎡,容積率2.99,綠化率35%,建筑密度17%,11棟高層,1棟幼兒園、1棟商業,2T4、3T6設計,戶型區間78-130㎡,總戶數約1544戶,總車位數1596個。

    整個樓盤其中89㎡占比45%,110㎡占比41%,78㎡占比8.5%,而130㎡僅僅占比4%,標準剛需區域的剛需設計。

    正式售樓部目前已經開放,這塊地拍地樓面價4632元/㎡,又加上主打的智慧精裝,目前釋放售價12500-13500元/㎡。

    價位著實不算低。

    精裝及智慧管理算是目前的最大賣點,主要是依托于美的的各種電器智能化,雖說很有吸引力,很好很強大,確實會讓人耳目一新,但實用性與剛需客戶的接受程度才是最重要的。

    比如這些:一鍵斷電、電動窗簾、美智APP聯動家里電器、燃氣側漏感應、浸水感應、360度攝像頭……等。

    鞋子合適不合適,只有試過才知道。

    同為中建推動的雙湖科技城與濱河國際新城對角相望,也是比較拍地熱鬧的兩個區域。

    濱河相對改善,雙湖科技城相對剛需,同樣的困境都是競爭比較激烈。

    剛需更在意價位,華潤悅景灣已經基本售完,中海、正商、金輝、美的組隊廝殺,苦日子還在后頭。

    路漫漫其修遠兮
    (展開全部)
    美的翰悅府美的翰悅府美的翰悅府美的翰悅府美的翰悅府
  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 富田城九鼎公館 2019-07-22 14:31
    富田城這個管南巨無霸也要入市了。

    售樓部已于7月21日開放,位于南四環外的豫一路與祥和路交叉口東南角。

    之前叫富田興和城,圍擋上也一直是這么顯示的,包括三環邊的九鼎公館在去年也是單獨案名,后來統一把南曹地塊與姚莊郎莊地塊統稱為富田城,然后各組團單獨定名。

    富田城·九鼎公館由此得來,而南曹的首個組團定名為富田城·九鼎華府,借著九鼎世家的風聲,振興算是與九鼎這倆字耗上了,看來振興集團可以改名富田集團了。

    富田城總共占地約7平方公里,標準萬畝大盤。 根據現在資料來看,首期九鼎華府組團住宅地塊就有13塊,總占地約1300畝,總建面約205萬方,涵蓋“公園、教育、商業、醫療”。

    其中4#5#6#7#8#五塊地是首批規劃,涵蓋新亞洲、新古典、現代系三種風格,邀請柏濤、山水比德擔綱設計。

    預計9月份首開的是西北角的4號地塊,共規劃6棟樓,其中2/4號樓共26層,總高78米;1號樓30層,總高90米;3/5/6號樓共33層,99總高99米。

    全部規劃2T4戶,98㎡、105㎡、115㎡、125㎡四種戶型。 現在大不多樓盤戶型設計已經比較成熟,九鼎華府也不例外,都是目前比較流行的三面寬朝陽,也沒多少亮點,中規中矩。

    整體設計與九鼎公館差別不大,振興在同一時期共同推同區位的兩個樓盤,也確實有魄力。

    振興肯定是這樣想的:三環邊與四環邊的差異化推售也未必是壞事,經濟能力稍好點的剛需可以選擇九鼎公館、稍微差點的就選擇九鼎華府,總有一款適合你。

    九鼎公館的熱銷確實讓市場上為之震驚,只是萬畝大盤的體量實在過于龐大,九鼎公館才剛剛開始,九鼎華府又接著入市,管南的價位到底該如何走?

    不知該喜還是該悲,實在有點捉摸不透。
    (展開全部)
    富田城九鼎公館富田城九鼎公館富田城九鼎公館富田城九鼎公館
  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 盛潤運河城 2019-07-19 17:13
    盛潤運河城,是賈砦城改地塊,總占地1300畝,總建筑面積450萬方,由京廣快速路分割為東西兩大板塊,京廣路東側為安置區,目前主體已經封頂;京廣路西側整體為商品房區域。

    首期地塊位于大學南路與鼎盛大道交會處東北角,目前售樓部也在此處。

    一期占地73畝,總建筑面積21萬方,容積率2.99,規劃規劃7棟高層、6棟洋房、1棟幼兒園。總戶數1416戶。

    高層面積區間88-127㎡,經過兩輪內購以及售樓部正式開盤,除了其他零星房源,目前還剩余兩棟高層未推,目前大概均價13000元/㎡,毛坯。

    相對于上一次內購精裝11500元/㎡的價格來說,目前確實是偏高,不過對于內購褒貶不一,再加上之前盛潤的資金及口碑問題,說不上占了多大便宜,畢竟內心惶惶不安的感覺只有親身經歷過得人才能體會。

    最近的宣傳變成了盛潤運河城玫瑰園,為啥叫玫瑰園? 因為與綠城合作,想借著玫瑰園的大名給自己貼金吧。

    去年12月1日,綠城與盛潤簽約合作,包括開封項目、滎陽橲嶺小鎮、海南項目以及盛潤運河城。
    但是,據我所知,這個項目合作的只是綠城服務。 說白了就是綠城物業,產品早已定型,綠城又沒有全面接手,只是增加了綠城物業,怎么就能叫玫瑰園呢?

    另外一個宣傳強強聯合的對象就是綠都。 綠都前一陣子拍下了配套的商業用地,也就是盛潤運河城與大學南路之前的那部分綜合體的其中一部分,不出意外的話將以公寓產品入市,而最為重要的商業配套何時能落地、具體是誰來操刀開發目前還不得而知,甚至有傳綠都要接受后續的住宅用地,畢竟現在大部分的住宅地塊盛潤還未拿到。

    如果說以商業地塊合作為引子,后續住宅繼續讓綠都跟進,個人以為還是比盛潤靠譜多了。
    但是這塊肥肉盛潤愿意拱手相讓嗎? 具體內幕及后續發展我等吃瓜群眾只能讓時間來告訴我們答案了。
    (展開全部)
    盛潤運河城盛潤運河城盛潤運河城盛潤運河城
  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 中能·榮府 2019-07-19 15:49
    遠洋中能榮府位于南港志洋路與生物科技二街交會處北300米。

    河南中能的地,18年下半年準備入市,最后擱淺,后來就和遠洋合作了,規劃還是之前的規劃。

    項目總占地105畝,容積率約1.49,中式風格。首推地塊為西地塊,西地塊占地51.7畝,綠化率31%,規劃14棟住宅,共計332戶。

    地塊整體太高,平均高于地面2米,主要產品為合院、疊墅;
    地塊東西兩側各規劃5套合院,共計10套,建面約341㎡,地上四層設計,獨門獨戶獨院、雙層地下室、獨立庭院,客廳挑高設計,頂層送露臺,實用面積約580㎡。

    疊墅所有戶型均采用客廳挑高設計,分為三疊與四疊兩種產品,其中四疊位于南側前兩排,共7層,1T2戶,面積區間為108㎡-141㎡;三疊位于北側,靠近梅河,共6層,電梯入戶,面積區間為189㎡-256㎡。

    項目南側緊鄰鄭州中醫骨傷醫院、小學用地;西北方向有第九初級中學;北側是梅河,目前河水較少,后期應該會集中治理;距離南側雙鶴湖約900米;西側雍州路地鐵17號線在建(雙鶴湖北站),直線距離約700米。

    南港幾個地王項目,基本都是高低配,而且位置整體靠東,并不是很理想,永威望湖郡就相對更差了一些。

    相對來說,遠洋中能榮府項目更純粹,賣點也相當清晰:一線河景及濱河公園、超低密小區、純改善稀缺產品。

    南港的關鍵還是距離,雖然生態環境及交通路網毫無槽點值得稱贊,但就與北港的這20公里的距離就讓人望而卻步,更不敢想的是南港蔚來還有天量的土地供應。

    招商賣的不好,其他項目日子也難過,遠洋中能榮府預計本月開盤,雖然單價看似不高,但整體銷售肯定會比較困難,這也是未來一段時間南港所有項目都會遇到的困難。
    (展開全部)
    中能·榮府中能·榮府中能·榮府中能·榮府中能·榮府
  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 奧倫達部落法蘭原著 2019-07-17 11:00
    最近奧倫達部落五云山事件整的沸沸揚揚,連帶著同是易置業旗下的南龍湖項目也坐立不安,前一陣子擠破門、跳窗搶房的龍泊小時代也出自居易,還有剛剛開盤不久的法蘭半島·原著,生怕影響自己的銷售勢頭,一時唏噓。

    法蘭原著半島南側祥安路,北側緊臨林錦店水庫,水庫北側為雙湖大道,西側七里河,東側為居易國際城老社區。總共由 4 個地塊組成,項目總占地約 196 畝,綠地率高達 54%,綜合容積率僅 1.49。

    其他三個地塊就一丟丟,僅一棟樓,估計也會等到后期才會啟動。

    目前在售的就是占地最大的7 號地,占地約 170 畝(含沿河公園綠地),地上建筑面積約18.3 萬平方,綠地率約 38%,容積率約 2.0左右。共 18 棟樓,2T2/2T3/2T4 都涵蓋的有,面積區間為 89-130 ㎡,共 1596 戶。

    均價9300元/㎡,這個價格只能說正常。賬面上賣的好的原因大概是這樣:

    1.地塊大,容積率低,純高層,面積區間合適。
    2.西側呈現的七里河與水庫資源,對購房者的打動尤其明顯。
    3.重點:低首付、總價低、上分銷。

    南龍湖的供應量實在太大,而且樓盤水平參差不齊,高的賣不動、中下的倒還通過價格優勢與分銷渠道賣的風生水起,這到底是什么樣的世道?

    便宜才是硬道理。
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    奧倫達部落法蘭原著奧倫達部落法蘭原著奧倫達部落法蘭原著奧倫達部落法蘭原著奧倫達部落法蘭原著
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