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三少爺的筆 房產評論師

  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 萬科天倫紫臺 10小時前
    紫臺三期已經開盤,從一期9000的均價到二期16000的站崗再到三期14500的平穩,一如鄭州房價一樣的走勢。

    三少曾經的老領導因為家人在省規劃院上班,在紫臺一期購入120的三房,交房當日,兩個搞結構設計的兩口子對紫臺的交付效果贊不絕口,紫臺一期確實兌現了自己的水平,二期的交付引起不小的爭執和維權,但是萬科還是那個萬科,在客戶關系這一塊有錯必改再去看看狼性的融創和牛X的閩系,你會發現萬科已經是最溫柔的那一個,這些都離不開萬科的企業文化,畢竟都說買萬科買的是品牌送的是物業,這兩點就夠了。

    萬科天倫紫臺三期位于文化路西、金山路南、銀山路北,占地約95畝,容積率2.99.規劃建筑總面積約25萬方,10棟小高層+1棟幼兒+1棟商業配套樓。不同于一期和二期,三期萬科采用全高層的設計,摒棄高低配,這一點小區的居住舒適度會提升一個檔次,樓間距也會比一期二期更為舒服。
    本次開盤的5#樓位置在小區正中心,樓棟采取2T4集中式核心筒設計,邊戶為143四房,中間戶89小三房,不過三少得吐槽下這個設計,集中式核心筒首先沒有連廊,南向戶型的通風采光就成了瓜皮,然后萬科拿出來的89戶型簡直就是渣渣,說好的我科戶型無敵呢,你兌個5年前的落后戶型幾個意思,現在主流89 是連廊+南向三采光的三房,就看萬科的8U家裝如何提升戶型的價值了。

    三期西側是小學和中學,東側是公園,整體的居住環境不錯,而且后期的公立學校等保障業主子女的近距離入學,生活配套上有一期和二期的背書問題不大,整體而言三期值得買,但是嗎戶型還是需要精挑細選,而且萬科紫臺所處的位置并不是沒有競爭對手,中海濱湖世家可以一戰,所以大北區購房的業主精挑細選吧,北區最近降價有點猛哈
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    萬科天倫紫臺萬科天倫紫臺
  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 金輝優步花園 11小時前
    本以為是個王者,奈何依舊青銅。

    閩系房企金輝的進鄭之路,上半場可謂風光無限,濱河新城地王、雙湖科技城地王,出盡了風頭;下半場風云變幻,濱河的首開單價拉低了區域的價格,但是去化并不理想,高新區的雙湖項目首開推160套去化30多套也是心里拔拔涼。

    金輝優步花園位于高新區·雙湖科技城·蓮花街與川楊路交會處西南角,項目整體外立面以現代簡約風格為主,總建筑面積約12萬㎡,項目占地48548平方米,規劃總建筑面積:168524.29平方米,容積率:2.49?,綠化率:37.09%,由6棟純板式瞰景高層、8棟花園洋房組成。2.49的容積率高低配的設計是濱河和雙湖的主流規劃,既保障了項目的盈利也兼顧了規劃上的天際線,但是實事求是來說,對于剛需講高低配的項目畢竟不如純高層舒服啊。

    美的翰悅府出街廣告的時候金輝還沒動靜,誰知來了個后來者居上,金輝搶先開盤,但是明顯無論是營銷還是蓄客都遠遠不足,雖然搶先開盤有先機,但是目前的市場依舊不冷不熱,而雙湖的熱度也僅限于高新區區域,明顯感覺金輝的河南區域管理層已經亂了陣腳,真金白銀砸下去不見收益,頭疼呀。

    戶型上高層以89和128為主力,戶型面積區間可選擇性不高,89的三房和隔壁美的的89比南向采光劣勢,一個房間不是純南,不過更為緊湊的節約室內走廊以及三分離得衛生間是個加分項。128四房是比較經典的戶型,純南北通透,四個臥室主占四個角互不干擾。
    金輝的去化不好三少分析有幾個原因:1、閩系房企的名聲被老鄉們壞了太多,遠的升龍不提,近的陽光城新項目做的一地雞毛,購房者或多或少一聽閩系心里發毛;2、戶型可選性不高,給顧客的選擇太少;3、雙湖新城的無力,雙湖的潛在顧客大多是高新老城的外溢和四環沿線的剛需族或者西區的大改善,雙湖的項目可選性太多。

    有時候惡性循環就是這樣,賣的不好,項目也許就會做得不好,沒有針對誰,房企都一個尿性。目前來看正商、美的、金輝三兄弟第一個吃螃蟹的吃著有點苦
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    金輝優步花園金輝優步花園金輝優步花園
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    三少爺的筆 點評 正弘府 2019-08-13 17:38
    和朋友擼串才知道興起來的微信幫選房操作手,三少一臉蒙蔽,什么是操作手,為嘛這樣。

    論北區網紅盤,各式各樣走馬觀花,但是三少墻都不服就服正弘府,就這么多套房子,每次扣扣索索的開盤,逢開必秒清。只有這種微信選房秒清的樓盤才會有大神前來幫選房操作吧。

    正弘府位居鄭州市花園路英才街,臨賈魯河,一路之隔是迎賓路小學,賈魯河在治理中,門口的市政路也在有序不斷地新建著。2.7的容積率和40%的綠化以及規劃的16層小高層,無一不體現著剛改的氣息,不過剛需也可來爭搶一番,畢竟我有89小三房,剛需的最愛,SO無論剛需還是剛改,都有很大的需求,每次蓄客四五百,推出一百來套房源,不清才怪。

    隨著9#的推出,正弘府的尾盤越來越少,說明資源越來越緊俏,沒買到手的能不著急嗎?89的三房連廊設計通透性有保證,整個戶型方正無太多浪費,雙飄窗+陽臺的贈送也說明正弘的良心,君不見某些開發商飄窗都不給送個。125的邊戶差那么半堵墻就是純南北通透,不過錯開一點問題不大,南北雙落地陽臺尤為回味,衛生間的設計比較合理,戶型上動靜分離。不得不說,正弘府的戶型設計確實下了很大功夫,幾年過去,依舊迎合市場算得上標桿戶型。

    北區的樓盤今年特別多,主要是北環沿線的城改都紛紛拿了預售,正弘在大北區競爭激烈的區域還能秒清,除了銷售政策外,本身積累下來的口碑也是一方面。
    旁邊的保利海德公園精裝逼近1.8,相比之下雖然捆綁了車位,不過正弘的定價并不高。北區客戶可以多看多參考,畢竟守著一個買不到的也是心累
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    正弘府正弘府正弘府
  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 保利心語 2019-08-13 10:10
    保利心語的三期已經開始大張旗鼓的街宣了。
    三期的位置說實話,真的是前三期最好的一個地塊了,三期位于中原路華山路西北角,與中原萬達斜角對稱。
    三期占地43畝,建筑面積約23.28萬方,容積率6.05,包含4棟高層住宅和2棟公寓,住宅戶型面積區間104㎡--133㎡。?

    作為羅莊的城改項目,保利心語位置絕佳,依靠西區的商業中心萬達廣場,成熟的生活商業和教育配套是大剛需的首選,同樣令人反感的也是城改的高容積率問題,當然買房小白們也許不會去在意這些,但是高容積率確實入住后的社區體驗感弱化不少。

    三期戶型相比二期除了面積提升了,戶型優勢提升不大,因為高容積率,要吃滿容積率就難免作出一些非常規戶型,比如這次的130還沒做到南北通透,敢放在三環外,絕壁是個銷售難題。130的戶型實際上沒有任何浪費空間,而且雙臥+客廳朝南,采光向陽極好,南向的超大一體會陽臺嘛仁者見仁,三少不太喜歡這種,感覺主臥的私密性大大減少,你想你在睡覺,家人早起在陽臺干活搭衣服啥的,確實有不方便之處,不過有人喜歡這種。108的戶型是個長進深戶型,衛生間放在入戶處,半夜臥室的主人上個廁所可是橫跨整個戶型南北向,也真是醉了,非設計師弱智,實乃為了追求利潤最大化的產物。

    保利心語的三期優缺點和二期一樣明顯,三期繼續主打商圈+交通+教育,10號線確實就在家門口的加成不少。不過三期都是大戶型,大戶型的買主可不都是剛需,而且三環內房源尚有,并不見得保利是優先級選擇,剛改客戶還是追求舒適度第一,配套對于他們來說可能是第二選擇。不過保利的營銷看市場很精確,對于三期的價格和去化,拭目以待吧。
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  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 金地濱河風華 2019-07-31 16:36
    看到評論上這么多吐槽金地的我就放心了,金地鉑悅的交房一塌糊涂,號稱第一個精裝名仕系列產品就這樣螺旋爆炸,講道理當時金地的銷售和拿地價格比很高,很賺錢,完全有能力做的更好,可惜,不爭氣的金地。

    金地濱河風華位于經開區經開第十七街與經南十二路交匯處,占地約64畝,總建面約14萬方,容積率為2.49,綠化率為35.04,規劃有6棟洋房、8棟高層。18年的土拍金地以土地單價1802萬元 ,樓面價10814元/平拿下首次進駐濱河,徹底加入大亂斗之中。

    濱河的市場很復雜,大大小小幾十家一線房企進駐,除了本身的區域定位外,房企們也把濱河看成了高級戰斗場所,就連綠城再次拿地也選擇了濱河,可見區域的價值非一般。

    作為金地三個高端系列的風華系,金地濱河風華因為受地塊形狀限制,整個規劃布局頗有“層次感”,完全符合最近規劃部門經常提出的城市天際線,高低有錯等等,但是站在上帝角度去看,和旁邊的清風公園一比,一個整潔有致,一個錯亂無章。不過有一點需要夸夸人家金地,錯開的高層建筑使得高層的采光更好,相比清風公園北側的第一排被南邊高層遮擋,這點對高層業主很友好,有得必有失,中間夾隔洋房業主的感受就不多說了。

    產品上濱河風華高層以110、120三房為主,洋房150的平層和180的一樓、頂樓復式。作為高端區域,任何房企在濱河的戶型都沒有菜雞,只有個人的喜好和細節的處理。金地120的戶型進深過長,不過大空間無浪費哦。洋房150的平層四房很完美,大面寬采光。復式的話就三少的喜好來說頂層優先級大于首層,一樓的復式南向臥室只有一個,而且私密性感覺稍微差。

    目前高層(精裝)?17250?元/㎡???洋房(精裝)?21000?元/㎡??,南邊的電建高層精裝17500,不過社區更大布局合理。濱河的戰場永遠都是剛開始,因為后續太多了,比如綠城也在霍霍磨刀
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  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 融信奧體世紀 2019-07-31 15:24
    大街小巷的民族運動會的宣傳和出街已經提前兩個月預熱,新書記的到來+民運會的雙向標準使得最近鄭州的交通成為了大吐槽,交通治理力度空前加大

    常西湖新區的紅利在四大中心建設過程中和今年民族運動會的加持推向了高潮,永威、匯泉、融信等把紅利吃了個遍,從融信首期開盤13500左右的價格到現在賣到14700,和鄭州房地產市場逆向而行,不得不說,在下服了,常西湖看來zf的宣傳已經深入人心。

    融信奧體世紀項目西起西四環路,北臨隴海路,首期地塊占地約44.6畝,建面約10萬㎡,容積率3.49,綠地率36.9%,規劃8棟高層住宅和1棟配套幼兒園,產品建面約89-144㎡全明舒闊格局,專梯入戶。
    融信的買點有兩個,而且每一個都是能打動人的。
    1、區域位置:四環內,常西湖新區,隴海高架、四大中心+植物園、地鐵14號線星空路站,無論是交通的便利性還是區域的定位和宜居,都沒得說,剛需和改善都在乎。
    2、本身的規劃:3.5的容積率純高層設計,而且戶型都是最好的,104三房的雙衛設計,2T3的設計使得兩個116邊戶基本獨享一個電梯,剛需盤的改善待遇,哪里有?就連南向的89戶型也是采用連廊采光通風,贈送面積陽臺+飄窗也是該有都有。

    融信又簽約了鄭州外國語小學,各種利好消息都充斥著購房業主的心懷,目前周邊的生活配套略顯不足,好在一路之隔的匯泉已經有交房入住,等融信交房,可以吃點匯泉的配套。融信在鄭州的項目,已交付的一般般,就看奧體世紀的吹噓能否實現,外部因素棒棒。

    友情提示,不在西區上班的剛需親們還是多考慮三環沿線,畢竟常西湖再好他也是個新區不是,而且現在的這個價格著實坐實了新區的水平,講道理,略貴。
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    融信奧體世紀融信奧體世紀融信奧體世紀
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    三少爺的筆 點評 萬向桃源居 2019-07-31 11:46
    萬向桃源居位于鄭東新區龍子湖 北博學路與薛夏南街交叉口東300米路南,總占地面積16029㎡,總建筑面積約87857.43㎡,由4棟樓組成,1#樓27層、2#樓25層和3#樓23層,以及4#樓2層商業。容積率3.99,綠化率32%,采用經典ARTDECO建筑。規劃戶型90+120三房 2T4設計。

    位于鄭東新區博學路東、薛夏街北湖畔曉風和這個桃源居都是萬向開發的,地塊的曲折就不說了,終歸目前一切正常,作為龍子湖生活區的一部分,附近的生活氣息有點太濃厚了,周邊全被回遷安置社區包圍著,注意了,這里你是真正的外人,人家村民才是王者,雖然享受著熱熱鬧鬧的集市和小販商業,但是畢竟是花了大價格的,租房子倒是很喜歡住這里,久居恐怕宜居度大打折扣,東側的初中和北側小學倒是上學很方便,但是教學質量值得商討了。

    項目主要在售1#2#,3#作為安置。2T4的設計核心筒設計比較老舊,現在市場流行的事連廊通風采光的設計,這種遠古核心筒造成南向90三房通氣和采光受到不少影響,但是核心筒的公攤面積是省回來了。120三房邊戶是比較經典的,餐廳和客廳南北通透無阻擋,進門書房(客臥),唯一的缺點可能就是進門廊道有點稍長浪費點面積。

    萬向桃源居目前在售的房源不多,均價17500,和隔壁的水之郡價格半斤八兩,位置雖不如水之郡幽靜點,但是開發商的實力還是秒殺的,水之郡拖拉了多久了都。如果非要在這區域,建議桃源居,起碼不會爛尾不是
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    萬向桃源居萬向桃源居萬向桃源居
  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 萬向湖畔曉風 2019-07-31 11:17
    萬向湖畔曉風項目位于鄭東新區博學路東、薛夏街北,總占地48畝,總建筑面積約12.8萬方,規劃建筑7棟成品住宅樓、1棟社區商業。項目外立面以仿石材涂料+幕墻為主,立面風格為法式新古典主義建筑風格+現代的建筑元素。

    來看看開發商鄭州萬向集團有限公司是一家集地產開發、小鎮建設、健康養老、實業投資為一體的大型綜合性集團公司。集團旗下擁有土地儲備逾千萬平方米,總資產超過30?億元。
    鄭州萬向集團目前在建的代表項目有:備受鄭州市場熱捧的中式合院產品藍城·桃花源(總占地近萬畝);鄭東新區北龍湖片區“萬向·湖畔曉風”以及“萬向·桃源居”項目;海南省??謔蟹鍥鴣泵钅康?。已順利落地實施的項目有:藍城理想小鎮平臺(北京市豐臺區)、藍城科創小鎮(北京市順義區)和河南洛陽康養小鎮等。

    項目所在的片區即為號稱東區之東的龍子湖片區,龍子湖是靠高校帶起來的區域,龍子湖高校園區依托河南省十幾所高校新區建設+zf的路網工程,最近兩年也在大力發展區域的金融商業等優勢,片區的住宅除了高校配套的家屬樓外也就是當時拆遷的安置房,純開發地塊很少,多少年了也就這幾個項目,所以還是算稀缺的。但是區域距離市區不算很近,非東區或者周邊就業者選擇這個位置多少還是有點不方便。

    萬向湖畔曉風的容積率為4.99,講道理這個位置容積率已經比較高了,但是整體規劃很是舒服,不愧是和綠城藍城走的這么近,項目景觀由重慶緯圖景觀設計有限公司設計號稱1個中央公園+2個會所+4大功能組團”BUT綠地面積很有限,理論很強,交房實際效果待考驗。項目宣傳的是綠城物業,實際上只是綠城物業聯盟成員單位-----河南萬向物業服務有限公司,這就很尷尬了自己的物業掛了牌子,不過只要學生肯學,綠城這個老師還是業界名師的。
    項目的戶型為110-200的剛改,以2T3戶設計為主,其中110的三房一改其他企業大進深小面寬,這個戶型大面寬,小進深,起碼南向的采光是非常的充足,而且臥室全部在南向,北側靠采光井通風采光,單輪采光,比兩個邊戶還舒服,特別是冬天。項目雖稱精裝交付,實責為準成品房,具體交付情況自己實際去看吧。

    目前高層建面約110-139㎡房源在售中,整體均價約20500元/㎡,比南邊的水之郡貴不少,但是靠譜才是王道
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    萬向湖畔曉風萬向湖畔曉風萬向湖畔曉風萬向湖畔曉風
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    三少爺的筆 點評 美景美地麟洲(二期) 2019-07-30 11:37
    美景美地麟洲由美景集團開發,總占地面積約101畝,總建筑面積約26萬㎡,集精裝SOHO、LOFT、類住宅公寓、高端寫字樓、星級酒店、特色商業街、購物中心等多種物業形態為一體的大型城市綜合體項目。

    項目地址是南三環(新安路)與前程大道交匯處東南角,占地面積67333平方米。容積率3.85,非毛坯交付,綠化率25%,主力戶型為46平-78平1居-2居類住宅公寓產品。

    美景一個地塊做成三期也是秀的飛起,三江路和仁通街交叉口的=的兩棟在一條直線上的高層就是二期的1#2#,南側緊鄰恒大雅苑。

    如果這個項目放在市區,精裝雙氣的項目,帶商業綜合體,很好賣,奈何經開物流園區目前承擔不起這樣的綜合體,還是常住人口的問題。整個區域目前定位是物流倉儲為主,不是很宜居,但是按鄭州的發展趨勢來看,未來可期,這個未來是多久,大家都不知道。君不見臨航海路的三大家的住宅都買的慘淡,更別提公寓產品了。單輪戶型設計,45的一房、78的兩房,投資的話兩房面積稍微有點大,控制在70以下更合適。

    城市框架靠人,城市發展靠人,區域的發展也靠人,所以,人才是一切的中心,一個除了有業務和工作必須呆在的地方沒有宜居及其他吸引,總規是緩慢的。而且對比產品的話,南三環正商的紫辰院更好,位置也秒殺。公寓投資需謹慎,目前市場上包括鑫苑等都是采取的返祖政策來吸引大眾的眼光,市區公寓尚且只有1萬的價格,這個位置這個價格能多少人承擔,投資客可以考慮,但是明顯不是最優選擇。

    目前1#在售,房源建面約45-78平米,均價大致為8500元/平
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    美景美地麟洲(二期)美景美地麟洲(二期)美景美地麟洲(二期)美景美地麟洲(二期)美景美地麟洲(二期)
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    三少爺的筆 點評 豐樂奧體公館 2019-07-29 14:02
    鄭州房地產市場兩極分化越來越明顯,位置不錯的豐樂奧體公館二期開盤才賣了40多套。

    豐樂奧體公館由鄭州豐樂園置業有限公司開發,鄭州豐樂園置業有限公司是河南省知名民營企業豐樂園實業集團公司的一新興支柱產業,鄭州周邊大家經常游玩的比如滎陽孤柏渡、豐樂?;ㄔ?、豐樂農莊等等休閑度假的地方都是這家公司搞的,屬于產業化的企業。

    豐樂奧體公館位于惠濟區三全路金杯路交叉口向東,占地48畝,建面:10萬㎡(住宅9.5萬㎡,商業0.5萬㎡),容積率2.99,規劃6棟24-26層高層住宅、0.5萬㎡臨街商業、1所幼兒園。
    區域屬于極其成熟的惠濟區地帶,旁邊有省體院館及其他生活配套,而且地鐵四號線也距離項目不遠,位置、交通、配套都有了,本次開盤16000的單價不算貴,原以為會一搶而空,但是竟然才賣了40多套,比起來名門翠園的18000和南邊萬科民安的2萬+,這個位置和價格實在是不貴,這樣的去化,除了項目前期宣傳一般,知道的人不多外買家們現在也精明多了也是一大原因,寧買貴不買無保障。

    豐樂奧體公館的整體規劃因為地塊形狀限制,漏洞豎向擺開,但是容積率才2.99而且樓棟的排布都錯開使得光照互不影響?;蛻?6兩房、89-107三房、127四房,雖然是老早設計好的戶型,但是講道理這個戶型一點也不落后,很對得起這個開發商的水平,100出頭的三房滿足了大部分剛需的心聲,之前有朋友就是89嫌小,110多的又感覺貴點,這樣104左右的豈不更好而且還是純南北通透的邊戶。

    豐樂奧體公館有北區置業的剛需們需要的所有,而且有豐樂園集團的背景,爛尾等幾乎不存在,品質的話就看集團的想法了,但是這個價格在區域真的很實惠,感覺北區的買主們可以考慮考慮。
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